¿Qué debes saber de la nueva Ley Hipotecaria?

Si estás pensando en comprar una vivienda o si ya lo has hecho mediante una hipoteca, hay una ley que tienes que tener muy a mano: la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida también como nueva Ley Hipotecaria o LCCI. 

Esta nueva norma, que entró en vigor el 16 de junio de 2019, es la que regula todo lo relacionado con el proceso de contratación de hipotecas y sus condiciones. 

La nueva Ley Hipotecaria introduce medidas adicionales de protección al cliente y de mejora de la seguridad jurídica, al mismo tiempo que incorpora medidas concretas propias de nuestra economía.

En este artículo de Hipotecas Online revisaremos cuáles son las claves y los cambios de la nueva normativa.

¿Qué dice la nueva Ley Hipotecaria?

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI)  tiene como finalidad potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos de préstamos hipotecarios, así como de las cláusulas que los componen. 

Los principales cambios de la norma son: medidas de transparencia, regulación de la conducta de la entidad bancaria, cambios en las comisiones hipotecarias, prohibición de las cláusulas suelo y, por último, qué criterios hay que seguir para el inicio de una ejecución hipotecaria.

¿Qué cambios incluye la nueva ley hipotecaria?

Transparencia

La nueva Ley Hipotecaria pretende proteger al consumidor de un modo más eficaz que las anteriores regulaciones. Para ello pretende ofrecer una mayor transparencia en los contratos hipotecarios.

Se centra en establecer una mayor regulación en la fase anterior a la firma de la hipoteca, exigiendo a la entidad que proporcione información detallada del contenido del contrato mediante:

• La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que incluye toda la información relevante e importante sobre el préstamo hipotecario. 

• La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que establece las cláusulas y las condiciones de la hipoteca.

• El análisis de la evolución de las cuotas con diferentes escenarios para ver cómo podrían cambiar los tipos de interés cuando se trata de una hipoteca de tipo variable.

Otro aspecto fundamental para generar más transparencia es que establece la obligatoriedad de asesoría por parte de un notario al menos un día antes de la firma de la hipoteca. Así se busca garantizar que el prestatario haya recibido toda la información y comprenda las obligaciones económicas que implica el contrato.

Regulaciones en la conducta de las entidades

Uno de los ámbitos en los que más cambios incluye la ley es en el de las propias entidades bancarias, a las que exige formación específica para el personal que comercializa las hipotecas, con el fin de  garantizar que tienen los conocimientos y competencias necesarias. 

En el caso de las empresas de intermediación financiera, esta medida se aplica de igual manera para sus trabajadores, los cuales tendrán que:

• Inscribirse como empresa en el Registro de intermediarios financieros del Banco de España.
• Aprobar anualmente un examen para obtener un certificado (ICI), que les permita desarrollar su profesión.

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Servicios vinculados a la hipoteca

Otra de las medidas tomadas, es la regulación de productos asociados a la hipoteca, aunque se permiten las ventas combinadas, el prestatario no tiene la obligación de contratar productos para adquirir su hipoteca.

Por último, se establece que la entidad deberá asumir todos los gastos relativos a la formalización del préstamo hipotecario. Estos son los gastos de gestoría, notaría y el registro de la propiedad. Por su parte, el prestatario deberá pagar la tasación de la vivienda y los seguros vinculados, si los hubiera.

Comisiones por amortización anticipada

La norma contempla un abaratamiento de las comisiones por amortización anticipada de las hipotecas que se han firmado tras la entrada en vigor de la LCCI.

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, esta comisión podrá ser hasta del 2% durante los 10 primeros años, y del 1,5% en los años posteriores.

En la comisión de subrogación, este cambio podrá ser hasta del 0,15% durante los primeros 5 años (solo en caso de haber pérdida financiera). 

En el caso de las hipotecas a tipo variable, la comisión podrá ser hasta del 0,15% durante los primeros 5 años de contrato. Y si amortizas en los primeros 3 años, te podrán cobrar hasta el 0,25%. 

Además, el Gobierno, ha extendido su medida, hasta junio de 2024, de eliminar las comisiones por amortizar anticipadamente las hipotecas a tipo variable. 

Comisiones por subrogación de hipoteca 

Otra de las ventajas para los clientes bancarios que introduce la nueva ley es que se abarata el precio de la comisión que pueden cobrar los bancos a la hora de cambiar una hipoteca variable a una de tipo fijo. De esta manera, se favorece la estabilidad financiera ante las posibles subidas de los tipos de interés.

Esta medida es retroactiva, es decir, sin importar la fecha en la que se firmó el contrato, el banco no puede cobrar una comisión superior al 0,05% (0% si han pasado más de 3 años desde la firma)

El Gobierno también ha eliminado, hasta junio de 2024, las comisiones en los cambios de hipoteca variable a una de tipo de fijo o de tipo mixto. 

Prohibición de las cláusulas de suelo

La nueva Ley Hipotecaria prohíbe la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables, lo que se conoce como cláusula suelo. 

Además, la dación en pago será voluntaria y solo se podrá aplicar si las partes lo aceptan bajo acuerdo en la escritura del préstamo.

Ejecución hipotecaria

Por último, la LCCI endurece los criterios para que la entidad bancaria pueda ejecutar una hipoteca y embargar una vivienda en caso de impago. 

Durante la primera vida del préstamo se requiere un impago de 12 cuotas mensuales (o del 3% del importe prestado). En la segunda mitad de la vida del préstamo, el impago debe ser superior a 15 cuotas (o superior al 7%).

Este cambio en la ley, que se aplica a hipotecas tanto nuevas como vigentes, contribuye a reforzar la seguridad jurídica de los contratos.

En definitiva, la Ley Hipotecaria garantiza la protección de los consumidores, refuerza la transparencia y fortalece la seguridad jurídica del sistema financiero. Por otro lado, esta ley ha provocado que los bancos sean más prudentes a la hora de conceder un préstamo hipotecario.

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