¿Qué es la nuda propiedad y cómo funciona?

Aunque parezca imposible, puedes vender tu casa y seguir viviendo en ella. ¿Cómo? Haciendo uso de la nuda propiedad y convirtiéndote en usufructuario. 

Si no has oído hablar de ello anteriormente, te lo explicamos todo en esta nueva entrada de Hipotecas Online.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad ampara el derecho de las personas a seguir viviendo en su casa recurrente sin tener ya posesión de la misma. Es decir, con la nuda propiedad el propietario es el titular de la vivienda, pero no puede hacer uso de ella. 

Además, el nudo propietario solo tiene el derecho de propiedad de la vivienda, sin poder poseerla o disfrutarla. 

Tipos de nuda propiedad 

Venta de la nuda propiedad con usufructo vitalicio

Esta tipología permite al vendedor utilizar y disfrutar de la que fue su casa hasta su fallecimiento. El ex-propietario, por tanto, puede seguir viviendo en la casa de por vida.

Venta de nuda propiedad con usufructo temporal

En este caso, el vendedor solo podrá disfrutar de su propiedad durante el tiempo que pacte con el nudo propietario. 

¿Cómo se adquiere la nuda propiedad?

• Al heredar un inmueble, dado que el derecho de usufructo suele reservarse para el cónyuge o familiares del propietario. 

• Obteniendo la nuda propiedad a través de la donación con reserva de usufructo. En este procedimiento, el donante transmite la nuda propiedad, pero reservándose el usufructo vitalicio del inmueble. 

• Cuando el propietario vende su casa, pero se reserva el derecho de usufructo. A esta opción suelen recurrir personas que no tienen herederos o necesitan solvencia económica. Así, pueden seguir usando la vivienda, pero ya no la poseen y reciben el dinero correspondiente por haberla vendido.

Diferencia entre nuda propiedad y usufructo

Pueden surgir dudas respecto a las diferencias entre nuda propiedad y usufructo. El usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar de una vivienda, sin ser su propietario legal.  

Por lo contrario, cuando se trata de la nuda propiedad, el propietario es dueño de la casa, pero no puede vivir en ella. Sin embargo, sí que puede hipotecarla, venderla, realizar obras y mejoras o restituir la propiedad de la misma. 

Ventajas de la nuda propiedad

La nuda propiedad tiene beneficios tanto para el comprador como para el vendedor: 

• El comprador en nuda propiedad se hace con una vivienda a un precio mucho más bajo del que normalmente tiene el mercado y obtendrá en propiedad un inmueble que se habrá revalorizado al finalizar su usufructo.

• El vendedor puede seguir viviendo en su casa hasta su fallecimiento, si lo pacta de esa manera. Además, reduce sus gastos, ya que solo pagará el mantenimiento de la casa y algunos impuestos. 

Obligaciones del nudo propietario

Asimismo, el nudo propietario (comprador) tiene una serie de obligaciones recurrentes con la propiedad adquirida: 

• Hacerse cargo de las reparaciones de la vivienda y de las derramas extraordinarias del edificio. 
• Respetar el derecho del usufructuario y no realizar acciones que le perjudiquen mientras siga viviendo en la propiedad. 
• Pagar los impuestos correspondientes a la vivienda.

Derechos del nudo propietario

• Derecho de propiedad de la vivienda, pero no de su uso ni disfrute.
• Derecho a vender la nuda propiedad, siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario.
• Derecho a realizar obras y mejoras en la nuda propiedad según el artículo 503 del Código Civil, mientras no sea un problema para el usufructuario.
• Derecho a que se restituya el uso de la vivienda cuando el usufructo ya no sea vigente. 

¿Puedo hipotecar mi casa en nuda propiedad? 

La respuesta es sí. Según el artículo 107 de la Ley Hipotecaria, es posible pedir una hipoteca sobre el inmueble en nuda propiedad. También incluye al usufructo hasta que el titular fallezca o finalice el plazo acordado entre ambas partes. 

¿Cuándo se adquiere el disfrute de la nuda propiedad?

El pleno dominio sobre una propiedad usufructuada se constituye cuando se dan las siguientes condiciones:

• Venta del usufructo por decisión voluntaria del usuario. 
• Extinción del usufructo por muerte, cumplimiento de plazo o por cumplimiento de una condición resolutoria.

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad y el usufructo?

Para calcular el valor de la nuda propiedad, hay que tener en cuenta el valor actual del inmueble y dependiendo de si el usufructo es vitalicio o temporal, la edad del propietario o el plazo de tiempo pactado. 

Cálculo del usufructo vitalicio  

Según la Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el tanto por ciento del valor del usufructo no puede superar el 70% y tampoco puede ser inferior al 10% del total del inmueble. 

Cálculo del usufructo temporal

A cada año que pase del usufructo, corresponde el 2% del valor actual de la vivienda, teniendo en cuenta que el tanto por ciento del usufructo tampoco puede ser superior al 70%. 

Si estás planteándote adquirir una vivienda como nudo propietario o, convertirte en usufructuario y te surgen preguntas, puedes ponerte  en contacto con nosotros y realizaremos una primera consulta totalmente gratuita. ¡Te esperamos!