Blog · 29 octubre 2026 · 6 min
Rehipotecar una vivienda pagada: cuánto te prestan y cuándo compensa
Rehipotecar es usar como garantía una vivienda que ya tienes pagada o casi pagada para pedir un préstamo nuevo. Cuánto te dan depende de la tasación y, sobre todo, de para qué quieres el dinero.
Qué es rehipotecar una vivienda
Rehipotecar es pedir un préstamo hipotecario nuevo poniendo como garantía una vivienda que ya tienes pagada, o que tiene una hipoteca pendiente pequeña que se cancela en la misma operación. No es lo mismo que ampliar la hipoteca, donde modificas el préstamo que ya tienes, ni que una segunda hipoteca, que se suma a la que ya grava la vivienda. Aquí partes de una casa libre de cargas, o casi, y firmas un préstamo nuevo.
Cuánto te prestan sobre tu casa pagada: 3 ejemplos
El importe máximo depende de la tasación y de la finalidad del dinero. Cuando el préstamo sirve para comprar otra vivienda, los bancos son más generosos. Cuando es para liquidez sin un destino concreto, suelen quedarse en el 50-60 % de la tasación.
Los tres ejemplos parten de una vivienda pagada tasada en 200.000 €:
| Para qué lo pides | Importe | % sobre la tasación | Cuota aproximada | Lo que suele aceptar el banco |
|---|---|---|---|---|
| Comprar otra vivienda de 150.000 € (doble garantía) | 165.000 € (precio + gastos) | 47 % sobre las dos viviendas (350.000 €) | 774 € a 25 años | Hasta el 80 % del valor conjunto |
| Reformar | 40.000 € | 20 % | 274 € a 15 años | Sin problema si la solvencia encaja |
| Liquidez o reunificar deudas | 100.000 € | 50 % | 550 € a 20 años | Entre el 50 % y el 60 % como máximo |
Supuestos: tipo fijo del 2,9 %, sistema francés, solvencia suficiente para que la cuota no pase del 35 % de los ingresos netos. Las cuotas son orientativas: calcúlalas con tus cifras en la calculadora de cuota.
Para qué se usa y qué cambia en cada caso
Comprar otra vivienda con la tuya como garantía
Es el uso más habitual. Al poner tu vivienda pagada como garantía junto a la nueva (doble garantía), el banco puede financiar el 100 % del precio y los gastos de la compra sin que aportes ahorros. Lo que cambia: si dejas de pagar, el banco puede ejecutar cualquiera de las dos. Se puede negociar que tu vivienda actual quede liberada cuando hayas amortizado una parte del préstamo.
Reformar
Para importes moderados, rehipotecar sale más barato que un préstamo personal, porque el tipo es más bajo y el plazo, más largo. Pero tiene gastos de constitución que no tiene un préstamo personal. Para menos de 20.000-30.000 €, compara las dos opciones con el coste total, no solo con el tipo.
Liquidez o reunificar deudas
Agrupar deudas caras en un préstamo con garantía hipotecaria baja la cuota mensual, pero alarga el plazo y pone la vivienda como garantía de deudas que antes no la tenían. Si las deudas vienen de un gasto recurrente que no está resuelto, la reunificación solo aplaza el problema.
Requisitos para rehipotecar
- Vivienda sin cargas en el Registro. Si ya pagaste la hipoteca anterior pero no la cancelaste registralmente, hay que hacerlo antes o en la misma firma. Te lo explicamos en levantamiento de hipoteca.
- Tasación actualizada por una sociedad homologada. El importe se calcula sobre ese valor, no sobre lo que pagaste ni sobre lo que crees que vale. Más detalle en tasación de vivienda.
- Solvencia. El banco mira tus ingresos y deudas igual que en una primera hipoteca. Tener la casa pagada no compensa unos ingresos insuficientes.
- Edad. El plazo más la edad del titular no suele poder pasar de 75 años. Revisa la edad máxima para pedir una hipoteca.
Gastos de rehipotecar
| Gasto | Quién lo paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Tasación | Tú | 300-500 € |
| Notaría, registro y gestoría de la hipoteca nueva | El banco (Ley 5/2019) | 0 € para ti |
| AJD de la hipoteca nueva | El banco | 0 € para ti |
| Copias de la escritura que pidas | Tú | Pocos euros |
| Cancelación registral de la hipoteca antigua, si no estaba hecha | Tú | 300-600 € |
| Comisión de apertura | Según la oferta | De 0 al 1 % |
Riesgos y alternativas
El riesgo principal es que la vivienda que ya era tuya vuelve a estar en garantía. Si dejas de pagar, la puedes perder. Antes de firmar, compara con estas alternativas:
- Préstamo personal: más caro, pero no compromete la vivienda. Tiene sentido para importes pequeños.
- Hipoteca solo sobre la vivienda nueva: si compras otra casa y tienes ahorros para la entrada, no hace falta poner la tuya en garantía.
- Vender y comprar: si la idea es cambiar de casa, vender primero evita tener dos viviendas hipotecadas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo rehipotecar mi casa si aún la estoy pagando?
Sí. El banco cancela la hipoteca pendiente con el préstamo nuevo y te da la diferencia. El importe total sigue limitado por el porcentaje de la tasación que acepte la entidad.
¿Se puede rehipotecar una vivienda alquilada?
Sí, aunque algunos bancos son más prudentes si hay inquilinos. La tasación tendrá en cuenta el contrato de alquiler y algunas entidades piden más documentación.
¿Y una vivienda de protección oficial?
Depende del régimen de la VPO y de la comunidad. Algunas exigen autorización administrativa para hipotecarla o limitan el importe. Consulta antes la calificación de la vivienda.
¿Cuánto tarda rehipotecar una vivienda?
Entre tres y seis semanas en una operación sin incidencias: tasación, estudio del banco, oferta vinculante y firma. Si hay que cancelar antes una hipoteca antigua en el Registro, suma unas semanas.
¿Es mejor rehipotecar o ampliar la hipoteca?
Si tienes una hipoteca con buenas condiciones, ampliarla puede salir más barato. Si la casa está pagada o la hipoteca actual es cara, un préstamo nuevo te deja negociar todas las condiciones desde cero.