¿Cómo rehipotecar una vivienda?

Rehipotecar una vivienda es una operación que implica la cancelación de la hipoteca existente y la contratación de una nueva utilizando el mismo inmueble como garantía. 

La principal razón por la cual los usuarios se plantean rehipotecar su vivienda es para obtener liquidez y no recurrir a la solicitud de un préstamo personal. 

¿Para qué puede servir la liquidez que obtenemos al rehipotecar nuestra vivienda?

• Obtener capital para hacer una reforma. 
• Unificar préstamos. 
• Conseguir dinero para emprender. 
• Adquirir dinero para poder comprar otra vivienda. 

En muchas ocasiones, la cantidad que debe pagarse es menor que la suma de la deuda anterior, aunque hay que tener en cuenta que –a la larga– se acaban pagando más intereses. 

Hipotecar una vivienda pagada

Una buena alternativa, si no nos interesa rehipotecar, es volver a solicitar la hipoteca de una vivienda ya pagada. Y es que, aunque se tienda a pensar lo contrario, sí que se puede volver a hipotecar un inmueble ya pagado. 

Al fin y al cabo, una hipoteca es, a efectos prácticos, un préstamo para obtener una vivienda. 

¿Qué razones pueden llevarnos a querer volver a hipotecar una vivienda ya pagada?

• Consolidar nuestros préstamos y agruparlos en uno solo para reducir costes y pagos.
• Obtener liquidez inmediata: a lo largo de los años, el valor de nuestra propiedad aumenta si la hemos mantenido, la hemos reformado o hemos añadido zonas de valor. Solicitar una nueva hipoteca es una manera de acceder a ese incremento de capital. 
• Invertir o explorar nuevas oportunidades de negocio: hipotecar nuestra vivienda nos puede ayudar a obtener dinero de forma rápida para nuestros intereses personales. 
• Adquirir una segunda propiedad: al hipotecar una vivienda ya existente, podemos financiar una nueva propiedad sin recurrir a otros préstamos. 

Para ello, hay que tener en cuenta nuestra estabilidad financiera, la recalificación del valor de la propiedad (si se ha encarecido) y la comparación de las comisiones, los intereses o los requisitos de nuestro banco. 

La solicitud de una nueva hipoteca en una vivienda ya pagada también acarrea gastos que deben contemplarse, como la comisión por novación, el abono del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la nueva tasación de la vivienda o la gestoría.  

Rehipotecar una vivienda pagada

Tu banco realizará un perfil financiero específico, valorando: 

• Tus niveles de endeudamiento (que es recomendable que no superen el 35% de tus ingresos).
• El estado en el que se encuentra la hipoteca que quieres cambiar.
• Tu estabilidad laboral y económica.

¿Qué pasos debes dar para rehipotecar una vivienda ya pagada?

Hablar con el banco sobre la operación

Una vez tramitada la primera solicitud, debemos dejar que la entidad bancaria estudie la viabilidad del caso y solicite, en caso de que sea necesario, una nueva tasación de nuestro inmueble.  

Cancelar la hipoteca existente ya pagada

Es posible que al realizar este trámite surjan gastos relacionados con la amortización anticipada de la hipoteca. Es decir, lo que se conoce como la comisión por cancelación. 

Esta comisión se aplica cuando amortizas la primera hipoteca que te han concedido y tiene un porcentaje máximo regulado por ley. 

Aun así, saber cuánto vas a pagar depende de: 

• El tipo de interés que se haya aplicado (fijo o variable).
• Los cambios en la ley desde que tienes el préstamo.
• El tiempo que ha pasado desde que se firmó. 

Formalizar la nueva hipoteca y firmarla 

Una vez se haya revisado tu perfil, se concede la nueva financiación para tu hipoteca, que es la suma del antiguo importe pendiente y el nuevo importe solicitado. 

En este proceso, debemos tener en cuenta algunos gastos relevantes: 

• La posibilidad de la comisión por cancelación anticipada, que te hemos explicado anteriormente.   
• La inscripción en el registro de la propiedad, anulando la carga de la antigua hipoteca y estableciendo la nueva. 
• El pago de los trámites de la nueva hipoteca, como la tasación de la vivienda o la escritura.
• El cargo de la comisión de apertura de la nueva hipoteca (si lo hubiera). 
• El abono del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). 

Ten en cuenta que –en algunos casos–, al rehipotecar tu vivienda, tu banco puede denegar la operación por falta de liquidez o que los años de financiación se alarguen, haciendo que acabes asumiendo más intereses. 

Si necesitas ayuda con alguno de estos trámites, puedes ponerte en manos de un bróker hipotecario, que te asesorará sobre cómo realizarlos de la forma más sencilla y rápida posible, ofreciéndote las mejores condiciones para la hipoteca que estás buscando. 

Riesgos y ventajas de rehipotecar una vivienda para comprar otra 

El principal riesgo que debes tener presente al rehipotecar tu vivienda es que tu primera casa servirá como aval para tu entidad bancaria. En caso de impago, por tanto, tu vivienda y otros bienes a tu nombre podrían ser embargados. 

No obstante, contar previamente con una vivienda en propiedad es un factor positivo ante los bancos, dado que facilita su flexibilidad para conceder una nueva hipoteca para un segundo domicilio. 

Al tener una vivienda como garantía (o aval), el banco también puede ofrecer intereses más bajos o menos vinculación a productos adicionales. 

Para todos estos procesos, es importante disponer de un buen asesoramiento personalizado. En Hipotecas Online puedes encontrar las condiciones que mejor se ajusten a tu perfil con nuestro simulador de hipotecas. 

También puedes ponerte en contacto con nosotros si necesitas ayuda. Nuestra primera consulta es  totalmente gratis.