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Subrogación de hipoteca: qué es y cómo hacerla
23 / 02 / 2024
Tener una hipoteca significa tener un compromiso de varios años con el banco. En el transcurso de ese tiempo, pueden darse acontecimientos que te obliguen a realizar modificaciones en el acuerdo o que, directamente, quieras firmar una oferta mejor con otra entidad bancaria. En esos casos, puedes optar por una subrogación hipotecaria o un cambio de hipoteca.
En este artículo te contamos qué es una subrogación de hipoteca, qué tipos hay, cuáles son sus ventajas y cómo realizarla. ¡Sigue leyendo!
Tabla de contenido
Subrogación de hipoteca: ¿qué es?
Una subrogación es un cambio en las condiciones de la hipoteca. Esta operación puede llevarse a cabo tanto si se sustituye la entidad bancaria por otra, como si lo que se produce es un cambio del titular de la hipoteca.
Por lo tanto, existen dos tipos de subrogación de hipoteca:
La subrogación de acreedor
Permite el cambio de hipoteca de un banco a otro distinto para obtener una mejora en las condiciones de financiación, ya sea porque no estamos satisfechos con la que nos ofrece nuestro banco, o porque el mercado actual ofrece unos tipos de interés más bajos.
La subrogación de deudor
En este caso se sustituye al titular de la hipoteca por otra persona. Esto sucede, por ejemplo, cuando se compra una casa que está hipotecada y se adquiere el préstamo del vendedor.
Antes de realizar esa sustitución, el banco realizará una evaluación del nuevo deudor y decidirá si lo admite o no.
La decisión de subrogar una hipoteca puede tomarse en cualquier momento de la vida del préstamo hipotecario, aunque debe producirse de mutuo acuerdo entre el banco y el titular de la misma.
Si te estás planteando la subrogación y necesitas asesoramiento por parte de un equipo de profesionales, puedes contar con un bróker hipotecario para que te ayude en la gestión del cambio.
¿Cuáles son las ventajas de realizar una subrogación?
En el caso de la subrogación por cambio de acreedor, el titular puede mejorar considerablemente sus condiciones:
El interés
Puedes conseguir un interés más bajo para abaratar tus cuotas mensuales, cambiar tu hipoteca de tipo variable a tipo fijo o a tipo mixto si el euríbor está al alza.
La vinculación y las comisiones
Con la subrogación se pueden eliminar comisiones, como la de la amortización anticipada o algunos productos vinculados, como los seguros.
El plazo de devolución
Puedes modificar el plazo de devolución para saldar antes la deuda, o para alargarla y pagar al mes unas cuotas más asequibles.
¿Qué debo tener en cuenta a la hora de realizar una subrogación?
Lo primero que debes hacer a la hora de plantearte la subrogación de tu hipoteca es informarte bien sobre las nuevas condiciones y los gastos que conlleva. Así podrás valorar si te compensa realizar el cambio.
¿Qué gastos conlleva una subrogación?
A la hora de realizar la subrogación hay una serie de costes que hay que tener en cuenta y que el deudor tiene que asumir:
La comisión de subrogación
Este gasto supone el pago al banco de una penalización por los cambios que se realizan en el contrato de la hipoteca. Su coste dependerá de la fecha de la firma de la hipoteca, el tipo de préstamo y la razón de la subrogación.
Si tienes una hipoteca variable y vas a cambiarte a una fija o mixta, esta comisión se anula a lo largo de todo el año 2024, por mandato del Gobierno.
La tasación de la vivienda
Será necesario volver a realizar una tasación para que el nuevo banco conozca el valor actual de tu vivienda y decida si asumir la hipoteca.
Hay otros gastos que serán abonados por la entidad bancaria, como el impuesto de actos jurídicos documentados y los correspondientes a la asesoría, la notaría y el registro.
¿Cuáles son los requisitos para la subrogación de acreedor?
Al igual que cuando se pide una hipoteca por primera vez, el banco estudiará tu situación y verá si cumples unos mínimos:
- Que hayas realizado correctamente los pagos de las cuotas anteriores de la hipoteca durante varios años. Le dará confianza a los bancos a la hora de conceder el cambio.
- Que sigas teniendo estabilidad laboral, ya que refleja la seguridad en el cumplimiento del acuerdo hipotecario.
- Que la hipoteca no supere el 80% del valor de tasación, al igual que la primera vez que solicitaste un préstamo hipotecario. Recuerda que deberás realizar una nueva tasación de la vivienda.
¿Cómo llevar a cabo una subrogación de hipoteca?
Los pasos que debes seguir para realizar una subrogación de hipoteca son:
- Realizar un estudio del mercado y averiguar si es posible conseguir mejores condiciones por tu hipoteca. Puedes utilizar el simulador de Hipotecas Online de forma gratuita y revisar las ofertas actuales.
- Ponerte en manos de uno de nuestros brókers hipotecarios para que te ayude con todos los trámites y mejore la oferta que quieres encontrar.
- Ten en cuenta que tu banco actual puede realizar una contraoferta y tú aceptar las nuevas condiciones, lo que se conoce como novación hipotecaria.
- Si decides seguir con el trámite del cambio de hipoteca, ya solo te quedará firmar la escritura ante notario para finalizar la subrogación.
Si te interesa saber más sobre las ventajas de cambiar tu hipoteca y los beneficios que puedes conseguir, ponte en manos de un bróker hipotecario, para obtener las mejores condiciones según tus necesidades.
Si necesitas ayuda con tu hipoteca, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. La primera consulta es totalmente gratuita.
¡Te esperamos!