Tasación de vivienda: guía completa

La tasación es uno de esos trámites de la hipoteca que parecen puro papeleo y que, en realidad, deciden cuánto dinero te va a prestar el banco. Y hay un detalle que sorprende a mucha gente: aunque con la ley actual el banco paga casi todos los gastos de la hipoteca, la tasación la pagas tú.

Aquí te contamos qué es, cuánto cuesta, quién la paga, cómo es el proceso y —lo que más quebraderos de cabeza da— qué puedes hacer si la tasación sale por debajo del precio que ibas a pagar por la casa.

Qué es y por qué la exige el banco

Tasar una vivienda es ponerle un valor oficial. Lo hace una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, que manda a un técnico a ver la casa (o la valora con los datos disponibles) y emite un informe con un valor.

El banco lo exige por una razón muy concreta: la casa es la garantía del préstamo. Si un día dejaras de pagar, el banco se quedaría con la vivienda, así que quiere saber cuánto vale de verdad, no lo que tú hayas acordado con el vendedor.

Y aquí está la clave que cambia tu hipoteca: el banco te presta un porcentaje sobre el menor de dos valores, el de tasación o el precio de compra. Normalmente hasta el 80 %.

Un ejemplo. Compras por 200.000 € y la tasación sale en 200.000 € o más: el banco te financia hasta 160.000 € (el 80 %). Pero si la tasación sale en 180.000 €, ese 80 % se calcula sobre 180.000, así que te presta 144.000 €. La diferencia la tienes que poner tú de tu bolsillo. Por eso la tasación no es un papel más: marca cuánto ahorro necesitas para comprar.

Si quieres saber cuánto financia cada entidad sobre la tasación, puedes comparar qué miran los distintos bancos antes de lanzarte.

Cuánto cuesta y quién la paga

Quién la paga: tú. Aunque la Ley 5/2019 (la LCCI) dejó casi todos los gastos de la hipoteca en manos del banco —notaría, gestoría, registro, el impuesto—, la tasación es la excepción. La ley dice expresamente que la paga el prestatario, es decir, tú. Que no te confundan: el banco paga lo demás, la tasación no.

Cuánto cuesta: depende del tipo de vivienda, los metros y la zona, pero se mueve en una horquilla de entre 250 y 600 €, con una media en torno a los 300 €. Un piso estándar suele quedar en la parte baja; un chalet o algo grande, más arriba.

Dos derechos que la ley te da y que casi nadie usa:

Puedes elegir la tasadora. No estás obligado a usar la del banco. Puedes contratar cualquier sociedad homologada por el Banco de España. A veces sale más barato por tu cuenta.

Puedes llevar tu propia tasación. Si ya tienes una tasación válida (hecha por una homologada y dentro de plazo), el banco está obligado a aceptarla y no puede cobrarte otra ni obligarte a repetirla. Esto es oro si estás comparando varios bancos: una sola tasación te vale para todos.

Porque, y esto es importante, la tasación vale 6 meses. Desde que se firma el informe tienes medio año para usarla con los bancos que quieras, las veces que quieras. Pasado ese plazo, caduca y hay que repetirla (y volver a pagar).

Tasación online vs presencial

Cuidado, porque aquí se mezclan dos cosas que no son lo mismo.

Las tasaciones "online gratis" que ves anunciadas son estimaciones automáticas. Un programa cruza datos de la zona y precios de viviendas parecidas y te suelta una cifra orientativa. Están bien para hacerte una idea rápida de por dónde va tu casa, pero no sirven para pedir la hipoteca. El banco no las acepta.

La tasación válida para tu hipoteca la tiene que hacer una sociedad homologada y, en la mayoría de los casos, incluye una visita del técnico a la vivienda para comprobar estado, superficie real y demás. Es la que emite el certificado oficial que vale esos 6 meses.

Hay tasadoras que ofrecen todo el trámite por internet (pides, pagas y recibes el informe online), pero eso no es lo mismo que una "tasación gratis": sigue habiendo una valoración profesional detrás y, casi siempre, una visita. Lo gratis es la estimación; lo que el banco acepta, se paga.

Factores que suben o bajan el valor

El técnico no se inventa la cifra: sigue una normativa de valoración. Estos son los factores que más pesan:

• La ubicación. El barrio, la calle, la zona. Manda casi por encima de todo.
• La superficie. Los metros que constan y que sean reales. Si la casa mide menos de lo que dice el papel, baja.
• El estado de conservación. Una vivienda reformada vale más que una para reformar.
• La altura, la orientación y las vistas. Un tercero exterior con ascensor no vale lo que un bajo interior.
• Los precios de la zona. El técnico mira ventas recientes de viviendas parecidas (los llamados "testigos").
• La eficiencia energética. Cada vez pesa más.

Que la casa esté a estrenar o vieja, con o sin ascensor, con o sin plaza de garaje… todo suma o resta. Lo que no cambia el valor de tasación es lo que tú hayas negociado con el vendedor: el técnico valora la casa, no tu acuerdo.

Tasación baja: qué opciones tienes

Es el escenario que más asusta: la tasación sale por debajo del precio que ibas a pagar. Significa que el banco te presta menos y tienes que poner más dinero. No es el fin del mundo. Tienes opciones:

Pide una segunda tasación. Con otra tasadora homologada. Las valoraciones no son una ciencia exacta y puede haber diferencias. Eso sí, la vuelves a pagar.

Revisa el informe. ¿Han metido bien los metros? ¿Han valorado bien el estado o los extras (garaje, trastero)? Si hay un error de bulto, se puede reclamar a la tasadora.

Renegocia el precio con el vendedor. Si la tasación oficial dice que la casa vale menos, tienes un argumento de peso para pedir una rebaja. A veces funciona.

Pon tú la diferencia. Si tienes ahorro, puedes cubrir el hueco entre lo que presta el banco y el precio real.

Busca otro banco. No todos financian igual ni al mismo porcentaje. Un comparador de hipotecas te ahorra ir banco por banco, y un broker hipotecario puede negociar las condiciones por ti.

Lo que no conviene es firmar a ciegas asumiendo una diferencia que no te habías planteado. Haz números antes.

Conclusión

La tasación no es un trámite menor: fija cuánto te presta el banco y cuánto ahorro necesitas de tu parte. La pagas tú (entre 250 y 600 €), la puedes elegir y llevártela a varios bancos porque vale 6 meses.

Si sale por debajo del precio, respira: puedes pedir otra, revisar el informe, renegociar con el vendedor o cambiar de banco. Lo importante es hacer los números antes de firmar, no después.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la tasación, el banco o yo? La pagas tú. Es la excepción a la regla: con la ley actual (LCCI, 2019) el banco asume la notaría, la gestoría, el registro y el impuesto, pero la tasación corre a cuenta del cliente. Está escrito así en la ley.

¿Cuánto cuesta tasar una vivienda? Entre 250 y 600 € en la mayoría de los casos, con una media alrededor de 300 €. Depende del tipo de vivienda, los metros y la zona. Un piso estándar suele estar en la parte baja de la horquilla.

¿La tasación online gratis me sirve para la hipoteca? No. Las tasaciones online gratuitas son estimaciones automáticas orientativas; el banco no las acepta. Para la hipoteca necesitas una tasación de una sociedad homologada por el Banco de España, que es la que emite el certificado oficial.

¿Cuánto tiempo vale una tasación? Seis meses desde que se firma el informe. Durante ese plazo puedes usarla con todos los bancos que quieras. Si caduca, hay que hacer (y pagar) una nueva.

¿Puedo usar la misma tasación en varios bancos? Sí. Mientras esté en vigor (esos 6 meses) y la haya hecho una tasadora homologada, cualquier banco está obligado a aceptarla. No pueden cobrarte otra ni obligarte a repetirla. Es la mejor forma de comparar ofertas sin pagar varias veces.

¿Qué pasa si la tasación es más baja que el precio de compra? El banco calcula lo que te presta sobre el valor más bajo de los dos, así que te financiará menos y tendrás que poner más dinero. Puedes pedir una segunda tasación, revisar posibles errores del informe, renegociar el precio con el vendedor o buscar un banco que financie más.