Vender para comprar: ¿qué debo hacer?

El proceso de vender una vivienda para comprar otra puede causar incertidumbre si es la primera vez que se lleva a cabo y realmente se nos puede plantear como algo desafiante. 

Desde preparar tu propiedad para la venta hasta encontrar la casa perfecta para comprar, hay muchos pasos importantes que debes considerar para asegurarte de que la transición sea lo más suave posible. En este artículo, te daremos consejos clave para vender tu piso y comprar otro, ayudándote a navegar por este proceso con confianza y éxito.

¿Cuáles son los pasos para vender una casa y comprar otra?

Antes de ver paso por paso cómo seguir el proceso, hay que tener claros cuáles son estos y en qué orden seguirlos.

Dividiendo el proceso en 3 etapas tenemos:

1. Primera etapa

• Estudiar el mercado
• Tasar la vivienda
• Ponerla a la venta

1. Segunda etapa

• Calcular los gastos
• Definir un presupuesto
• Buscar una nueva casa

1. Tercera etapa

• Encontrar la hipoteca
• Organizar las arras
• Cerrar ambas operaciones

Una vez tenemos claros cuáles son los pasos que tendremos que seguir, pasemos a definirlos.

Estudiar el mercado

Antes de tomar cualquier decisión, tal y como hacemos para cualquier otra cosa en la vida, estudiamos el mercado para determinar si nos sale a cuenta esta operación, si estamos tomando la mejor decisión o si es el momento adecuado.

Para vender deberemos tener en cuenta, por ejemplo, cómo ha evolucionado el coste de la vivienda en los últimos meses, pues nos dará un indicio del precio al que podremos vender nuestra casa.

Por otro lado, es importante analizar cómo está la oferta en relación con la demanda en nuestra zona, ya que sin potenciales compradores será más difícil vender y nos llevará más tiempo este cambio de hogar. A esto también sería interesante añadirle cuál es el tiempo medio de venta en el barrio en el que está situada la vivienda.

Para comprar deberemos tener en cuenta, por ejemplo, los precios de las viviendas en la zona donde queremos comprar, fijándonos si han subido o bajado en los últimos meses. También es interesante tener previsiones para el futuro en la zona, con tal de determinar si el valor del ladrillo subirá, se mantendrá o caerá.

Por otra parte, deberemos conseguir una hipoteca con las mejores condiciones, teniendo en cuenta el euríbor y nuestro perfil personal para conseguir la que mejor se adapte a nuestras necesidades y nuestras capacidades.

Tasar la vivienda

Continuando con el segundo de los pasos, deberemos tasar nuestra vivienda. La tasación proporciona una evaluación objetiva del valor de mercado de la propiedad en un momento dado. Esto es fundamental para fijar un precio justo tanto para el vendedor como para el comprador. Sin una tasación precisa, podría haber discrepancias en cuanto al valor de la propiedad, lo que podría dificultar la negociación y la transacción.

Para los compradores, una tasación precisa proporciona información valiosa sobre si están pagando un precio justo por la propiedad en relación con su valor real. Esto es especialmente importante en el contexto de una inversión inmobiliaria, donde los compradores buscan obtener un retorno adecuado sobre su inversión a largo plazo.

Poner la casa a la venta

Una vez hemos definido el precio de venta de nuestra vivienda, toca publicarla en los portales inmobiliarios. En realidad puedes hacerlo por tu propia cuenta, aunque si quieres que la operación vaya de manera fluida y sin complicaciones te aconsejamos ponerte en contacto con un agente inmobiliario.

Para saber si nuestra venta va bien deberemos ver si recibimos visitas o no, ya que esto puede indicar si el precio que le hemos puesto a la vivienda es el correcto o no.

Si no recibes visitas significa que el precio es demasiado elevado, por lo cual te aconsejamos revisarlo con tu agente inmobiliario y establecer un precio más atractivo para los compradores.

Por otro lado, si recibes demasiadas visitas puede ser que el precio sea demasiado bajo, aunque si lo que queremos es vender lo antes posible puede ser conveniente.

Lo mejor es que las visitas sean moderadas, ya que esto indicará que la vivienda está a un buen precio de mercado.

Calcular los gastos de compraventa

Tal y como hemos visto en otros artículos, deberemos calcular los diferentes gastos de compra y de venta.

En resumen, los gastos de venta del piso son:

• Documentos tales como la cédula de habitabilidad y certificado energético
• Comisión inmobiliaria
• Plusvalía municipal
• IRPF
• IBI

Por su parte, los gastos e impuestos por la compra son:

• Gastos de notaría para firmar la escritura
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
• Honorarios de la gestoría, si pides una hipoteca
• Inscripción del piso en el Registro de la Propiedad

Definir un presupuesto

Ahora que tienes una estimación del precio de mercado de tu casa y estás al tanto de los gastos asociados tanto a la venta como a la compra, estás preparado para calcular tu presupuesto disponible para la adquisición de tu nueva vivienda. 

Lo cierto es que para que la operación sea exitosa y establezcas un presupuesto adecuado sería recomendable contactar con un profesional para que pueda aconsejarte.

Buscar una nueva casa

Ahora, con tu presupuesto más o menos establecido, es el momento adecuado para iniciar la búsqueda de tu nueva casa. Si planeas aprovechar la exención por reinversión en vivienda habitual para ahorrar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el precio de compra de tu nueva casa debe ser al menos igual al valor de venta de tu propiedad actual, menos los gastos asociados a ambas operaciones. En caso de invertir menos, estarás sujeto a tributar por el excedente. Por el contrario, si inviertes más, no tendrás que pagar IRPF.

Conseguir la mejor hipoteca

Este paso es crucial, pues si decides contratar una hipoteca, deberás asegurarte de que consigues una con las mejores condiciones y que a la larga te sea fácil de asumir y no te genere dolores de cabeza.

En Hipotecas Online estamos especializados en el mercado hipotecario y contamos con los mejores brokers hipotecarios, los cuales te acompañarán de la mano en todo el proceso hipotecario.

¿Qué pasa si ya tengo una hipoteca?

En el caso de que ya tengas una hipoteca, tranquilo/a, ya que tienes varias opciones:

Pedir una segunda hipoteca y pagar dos préstamos

Gestionar un préstamo hipotecario para una segunda vivienda implica un proceso similar al de solicitar un préstamo por primera vez, pero los requisitos son más estrictos. Es esencial demostrar solvencia financiera para cubrir las cuotas mensuales de ambas hipotecas, ya que el banco suele financiar solo entre el 60% y el 70% del valor de la vivienda

Ampliar la actual hipoteca para comprar la segunda vivienda

Si necesitas más financiación para comprar otra casa, considera la opción de ampliar tu hipoteca mediante una operación llamada novación. Esto te permite aumentar el capital del préstamo y/o extender su plazo de amortización, lo que puede proporcionarte el dinero necesario para cubrir la inicial de la primera casa. 

Contratar una nueva hipoteca

La idea es obtener financiación adicional para cancelar la hipoteca existente y comprar la propiedad deseada. Se requiere demostrar solvencia financiera y se incurre en comisiones por cancelación anticipada. Al contratar una nueva hipoteca, se deben cubrir gastos de compraventa y trámites legales adicionales.

Planificar la firma de las arras

El contrato de arras representa un compromiso de compraventa. Al suscribirlo, te comprometes a concluir la transacción en un plazo predefinido, generalmente entre 2 y 6 meses. Es importante destacar que este contrato se firma tanto para la compra como para la venta de tu vivienda.

Si las arras para la compra vencen antes que las de la venta, es probable que te encuentres en una situación en la que no dispongas del capital necesario para cerrar la operación a tiempo. En tal caso, corres el riesgo de perder la señal que entregaste al firmar el contrato de arras, la cual suele representar el 10% del precio de compra. Por ello, es crucial manejar cuidadosamente los plazos y asegurarte de que estén sincronizados para evitar complicaciones financieras y pérdidas innecesarias.

Cierra ambas operaciones

En el caso de que todo haya salido bien y hayas seguido estos pasos con éxito, podrás cerrar las operaciones de forma casi simultánea. En cualquier caso te recomendamos dejarte asesorar y confiar en Hipotecas Online para conseguir una hipoteca a medida para ti.

Recuerda que ofrecemos un asesoramiento inicial gratuito y te proporcionamos información sin ningún tipo de compromiso. Contacta aquí.