Amortizar hipoteca: ¿cuota o plazo?

Te ha entrado algo de dinero —una paga extra, una herencia, unos ahorros— y piensas en soltárselo a la hipoteca. Buena idea. Pero el banco te va a hacer una pregunta que mucha gente no sabe contestar: ¿quieres reducir la cuota o el plazo?

No es un detalle. Esa elección decide cuánto dinero te ahorras de verdad. Y casi siempre te van a empujar hacia la opción que menos te conviene a ti.

Vamos a verlo con números claros: qué pasa al amortizar, cuánto ahorras con cada opción, cuándo conviene cada una y qué comisiones te pueden cobrar (spoiler: mucho menos de lo que crees).

Qué pasa al amortizar (cómo se recalcula)

Amortizar de forma anticipada es adelantar dinero para devolver parte del capital que te queda pendiente. Ese dinero va directo a rebajar la deuda, no a los intereses.

Y aquí está la clave: cuando reduces el capital, el banco tiene que recalcular tu hipoteca. Y puede hacerlo de dos maneras.

Reducir cuota. Mantienes los mismos años que te quedaban, pero como ahora debes menos, pagas menos cada mes. La hipoteca termina el mismo día, pero con una cuota más ligera.

Reducir plazo. Mantienes la misma cuota de siempre, pero como debes menos, terminas de pagar antes. Cada mes pagas lo mismo, pero durante menos tiempo.

Parece un matiz tonto. No lo es. Porque los intereses de una hipoteca se calculan sobre el capital pendiente y sobre el tiempo que tardas en devolverlo. Si recortas tiempo, recortas muchos más intereses.

Ejemplo: 10.000 € a cuota vs a plazo

Vamos a ponerle números. Imagina que te quedan 150.000 € de hipoteca, 20 años por delante y un tipo del 3 %. Tu cuota es de unos 832 € al mes. Y decides amortizar 10.000 €. (Cifras ilustrativas para ver el mecanismo, no una oferta.)

Opción A: reduces cuota

• Tu cuota baja de 832 € a unos 776 € (unos 56 € menos al mes).
• Ahorro total en intereses: unos 3.300 €.
• Sigues pagando 20 años, pero más desahogado cada mes.

Opción B: reduces plazo

• Tu cuota se queda igual, en 832 €.
• Pero terminas de pagar unos 21 meses antes (casi dos años).
• Ahorro total en intereses: unos 7.700 €.

Mira la diferencia. El mismo dinero (10.000 €), el mismo esfuerzo, y reduciendo plazo te ahorras más del doble de intereses que reduciendo cuota.

¿Por qué? Porque al acortar el plazo te quitas de encima los meses finales de la hipoteca, que son los que siguen generando intereses. Reducir cuota reparte el ahorro a lo largo de todos los años que te quedan; reducir plazo lo concentra donde más duele al banco.

Cuándo conviene cada opción

Entonces, ¿siempre plazo? No tan rápido. Depende de tu situación.

Reducir plazo te conviene si:

• Puedes seguir pagando cómodamente la cuota que tienes ahora.
• Tu prioridad es pagar el menor interés posible y quitarte la hipoteca cuanto antes.
• Tienes estabilidad de ingresos y no prevés apuros.

Reducir cuota te conviene si:

• Tu cuota actual te aprieta y quieres aire cada mes.
• Prefieres tener más margen por si vienen mal dadas (un gasto imprevisto, menos ingresos).
• Valoras la seguridad de una cuota baja por encima de exprimir el ahorro máximo.

Dicho fácil: reducir plazo ahorra más dinero, reducir cuota da más tranquilidad. Si tu economía es sólida, plazo. Si vas ajustado o quieres colchón, cuota.

Hay un tercer factor que conviene mirar antes de amortizar: si el dinero te renta más en otro sitio que lo que te cuesta la hipoteca, quizá no compense. Con hipotecas a tipos bajos, a veces sale más a cuenta tener el ahorro invertido o disponible que soltarlo. Y ojo con vaciar tus ahorros: amortizar está muy bien, quedarte sin colchón no.

Comisiones y límites legales

Aquí viene la buena noticia, porque mucha gente no amortiza por miedo a una comisión que, en la mayoría de los casos, es pequeña o directamente cero.

La Ley 5/2019 (la ley hipotecaria vigente) puso topes claros a lo que el banco te puede cobrar por amortizar. Estos son los máximos:

Si tu hipoteca es variable:

• Como mucho, el 0,25 % del importe que amortices, y solo durante los 3 primeros años.
• O bien el 0,15 %, y solo durante los 5 primeros años (el banco elige una de las dos opciones al firmar).
• Pasado ese plazo: 0 %. Nada.

Si tu hipoteca es fija:

• Como mucho, el 2 % durante los 10 primeros años.
• El 1,5 % a partir del año 10.

Y tres cosas importantes que la ley deja claras:

• Esos porcentajes son el máximo legal. Tu contrato puede tener comisiones más bajas o de cero. Míralo en tu escritura.
• La comisión nunca puede superar la pérdida real que el adelanto le suponga al banco. Si el banco no pierde, no cobra.
• El banco no puede negarse a que amortices. Como mucho puede pedirte un preaviso, que nunca será de más de 30 días.

Si te estás planteando amortizar y quieres una hipoteca que no te penalice por hacerlo, puedes mirar los bancos sin comisión por amortización y comparar condiciones.

Conclusión

Amortizar es de las mejores decisiones que puedes tomar con una hipoteca, y elegir bien entre cuota y plazo multiplica el ahorro. Si tu economía aguanta la cuota actual, reducir plazo te ahorra bastante más dinero. Si necesitas respirar cada mes, reducir cuota te da ese aire.

No te dejes llevar por lo que te sugiera el banco sin más: pregunta por las dos opciones, pide que te calculen el ahorro de cada una y decide tú. Y recuerda que, pasados los primeros años, amortizar no te cuesta ni un euro de comisión.

Preguntas frecuentes

¿Qué es mejor, amortizar cuota o plazo? Si puedes seguir pagando tu cuota actual sin agobio, reducir plazo ahorra más intereses (en nuestro ejemplo, más del doble). Si tu cuota te aprieta, reducir cuota te da margen cada mes. En ahorro puro gana el plazo; en tranquilidad, la cuota.

¿Cuánto se ahorra al amortizar reduciendo plazo? Depende de tu capital, tu tipo y los años que te queden, pero puede ser mucho. En el ejemplo de este artículo (150.000 € a 20 años al 3 %, amortizando 10.000 €), reducir plazo ahorra unos 7.700 € en intereses, frente a los 3.300 € de reducir cuota.

¿Cuándo conviene amortizar la hipoteca? Cuando tienes ahorro que no necesitas para otras cosas y la hipoteca te cuesta más de lo que ese dinero te renta en otro sitio. Cuanto antes amortices dentro de la vida de la hipoteca, más intereses te ahorras, porque al principio pagas proporcionalmente más intereses.

¿Qué comisión me cobran por amortizar? Como máximo, por ley: en variable, 0,25 % los 3 primeros años (o 0,15 % los 5 primeros) y 0 % después; en fija, 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después. Y nunca más que la pérdida real del banco. Muchas hipotecas no cobran nada, sobre todo pasados los primeros años. Míralo en tu escritura.

¿El banco puede negarse a que amortice? No. La ley le obliga a aceptar la amortización, total o parcial. Lo único que puede exigirte es un preaviso, que nunca puede ser de más de 30 días.

¿Puedo amortizar si mi hipoteca es antigua (anterior a 2013)? Sí, y además puede interesarte fiscalmente. Quienes compraron su vivienda habitual antes de 2013 conservan la deducción por inversión en vivienda en el IRPF, que permite desgravar parte de lo amortizado cada año (hasta ciertos límites). En ese caso, amortizar no solo ahorra intereses: también te devuelve dinero en la declaración. Consulta tu caso concreto.