Ampliar la hipoteca: dinero o plazo

Ya tienes una hipoteca y necesitas más: más dinero para una reforma, o más plazo para bajar la cuota que se te ha quedado grande. La buena noticia es que no siempre hace falta empezar de cero. Puedes ampliar la que ya tienes.

Ampliar la hipoteca se hace a través de una novación, que es el nombre técnico de "cambiar las condiciones del préstamo que ya tienes con tu banco". Aquí te contamos qué puedes ampliar, qué te va a pedir el banco, cuánto cuesta y cuándo compensa de verdad frente a pedir un préstamo aparte.

Qué se puede ampliar (capital vs plazo)

Cuando la gente dice "ampliar la hipoteca" puede referirse a dos cosas muy distintas. Conviene no mezclarlas, porque ni cuestan lo mismo ni sirven para lo mismo.

Ampliar capital: pedir más dinero. Usas la misma casa como garantía para que el banco te preste una cantidad extra. Es lo típico para financiar una reforma, por ejemplo. Sumas ese dinero a lo que ya debías y sigues pagando todo junto en una sola cuota. Ojo: esto sube la deuda que tienes sobre tu vivienda.

Ampliar plazo: más años para pagar. No pides más dinero, solo alargas el tiempo que tienes para devolver lo que debes. ¿Para qué? Para bajar la cuota mensual. Si se te ha quedado grande, repartir la deuda en más años te da aire cada mes.

Las dos se pueden combinar, y las dos se hacen por novación. Pero tienen una diferencia enorme en costes, como verás en un momento: ampliar plazo es barato y sencillo; ampliar capital es bastante más caro, porque para el banco es casi como darte una hipoteca nueva.

Una advertencia con el plazo: alargarlo baja la cuota, pero pagas más intereses en total, porque debes durante más tiempo. Es la cara B de respirar cada mes.

Requisitos del banco

Ampliar no es automático: el banco tiene que decir que sí, y para eso mira más o menos lo mismo que cuando pediste la hipoteca.

• Que estés al día de pagos. Si arrastras impagos, la cosa se complica mucho.
• Tu capacidad de pago. Ingresos estables y que la nueva cuota (o la nueva deuda) encaje en tus números. Suelen mirar que el total de tus cuotas no pase de en torno al 35 % de lo que ingresas.
• El valor de tu casa. Sobre todo si amplías capital: el banco quiere que la deuda total no supere un porcentaje del valor de tasación (normalmente el 80 %). Por eso, si amplías capital, casi siempre te pedirán una tasación nueva.
• La edad al final del préstamo. Si amplías plazo, muchos bancos ponen un tope de edad para cuando termines de pagar (70-75 años es lo habitual).

Y algo importante: el banco no está obligado a ampliarte. A diferencia de amortizar (que sí es un derecho), ampliar depende de que la entidad quiera. Si el tuyo no te lo pone fácil, puedes mirar bancos que permiten ampliar hipotecas y comparar, o dejar que un broker hipotecario lo negocie por ti.

Costes de la ampliación (ejemplo)

Aquí está la diferencia grande entre ampliar plazo y ampliar capital.

Ampliar solo el plazo es barato:

• La comisión de novación está limitada por ley: como máximo el 0,1 % del capital pendiente (Ley 2/1994). Sobre 150.000 €, serían 150 €.
• No paga AJD (el impuesto), porque cambiar el plazo está exento.
• Muchos bancos ni siquiera piden tasación nueva si solo tocas el plazo.

Ampliar capital es otra historia, porque para Hacienda y el registro es casi una hipoteca nueva sobre el dinero extra:

• Tasación nueva de la vivienda: entre 250 y 500 € aproximadamente.
• Notaría, registro y gestoría de la novación: varios cientos de euros.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre el capital que amplías. El porcentaje depende de tu comunidad autónoma (suele ir del 0,5 % al 1,5 %). Si amplías 30.000 €, pueden ser entre 150 y 450 € solo de impuesto.
• Posible comisión de novación por el capital ampliado, según tu contrato.

Ejemplo orientativo: ampliar 30.000 € para una reforma puede irse fácilmente a entre 800 y 1.500 € de gastos, según tu comunidad y tu banco. No es una barbaridad, pero conviene tenerlo en cuenta antes de decidir. Pide siempre al banco el coste total por escrito.

Ampliar hipoteca vs préstamo personal

Esta es la pregunta clave, sobre todo si el dinero es para una reforma. Ampliar la hipoteca no siempre es la mejor idea.

Ampliar la hipoteca te conviene si:

• Necesitas una cantidad grande (una reforma integral, por ejemplo).
• Quieres pagarlo en muchos años con una cuota baja.
• Te importa el tipo de interés: el de una hipoteca es mucho más bajo que el de un préstamo personal.

Un préstamo personal te conviene si:

• La cantidad es pequeña o mediana (unos miles de euros).
• Quieres devolverlo en pocos años.
• No quieres gastarte cientos de euros en notaría, tasación e impuestos.
• Prefieres no aumentar la deuda que pesa sobre tu casa.

La regla rápida: para importes pequeños y a corto plazo, el préstamo personal suele salir mejor aunque tenga un tipo más alto, porque te ahorras todos los gastos de la novación. Para importes grandes a largo plazo, ampliar la hipoteca compensa porque ese tipo bajo, aplicado a mucho dinero y muchos años, ahorra más de lo que cuestan los trámites.

Y no olvides lo de fondo: al ampliar la hipoteca pones tu vivienda como garantía de ese dinero extra. Con un préstamo personal, no.

Conclusión

Ampliar la hipoteca es una herramienta útil, pero hay que saber qué estás ampliando. Alargar el plazo es barato y sirve para bajar la cuota, a cambio de pagar más intereses. Ampliar capital te da dinero extra a buen tipo, pero arrastra gastos de notaría, tasación e impuestos y sube la deuda sobre tu casa.

Antes de firmar, haz dos cuentas: pide al banco el coste total de la operación y compáralo con lo que te costaría un préstamo personal. Con esos dos números delante, la decisión es fácil.

Preguntas frecuentes

¿Se puede ampliar el plazo de la hipoteca? Sí. Se hace por novación y es de las operaciones más baratas: la comisión está limitada por ley al 0,1 % del capital pendiente y no paga impuesto de AJD. Alargar el plazo baja tu cuota mensual, pero ten en cuenta que acabarás pagando más intereses porque debes durante más tiempo.

¿Cómo amplío el capital de mi hipoteca para una reforma? Se solicita al banco una novación con ampliación de capital. El banco valorará tu solvencia y pedirá una tasación actualizada de la vivienda para comprobar que la nueva deuda no supera el porcentaje de financiación que admite (en torno al 80 % del valor). Si lo aprueba, firmas ante notario y el dinero extra se suma a tu hipoteca.

¿Cuánto cuesta ampliar una hipoteca? Depende de qué amplíes. Solo plazo: muy poco (comisión máxima del 0,1 % y sin impuesto). Ampliar capital: entre 800 y 1.500 € aproximadamente para una ampliación mediana, contando tasación, notaría, registro, gestoría y el AJD sobre el importe ampliado, que varía según la comunidad autónoma.

¿Es mejor ampliar la hipoteca o pedir un préstamo personal? Para cantidades grandes a devolver en muchos años, ampliar la hipoteca suele salir más barato por su tipo de interés bajo. Para cantidades pequeñas o medianas a corto plazo, el préstamo personal compensa porque te ahorras los gastos de notaría e impuestos, aunque su tipo sea más alto. Y no pones tu casa como garantía.

¿El banco está obligado a ampliarme la hipoteca? No. Ampliar depende de que el banco quiera, a diferencia de amortizar, que sí es un derecho. Si tu banco no te lo concede o te pone malas condiciones, puedes comparar con otras entidades o negociar a través de un broker hipotecario.

¿Ampliar la hipoteca aparece en mi CIRBE y afecta a mi capacidad de endeudamiento? Sí. Al aumentar el capital, aumenta tu deuda registrada, y eso puede influir si más adelante pides otra financiación. Por eso conviene no ampliar más de lo necesario y tener claro que la cuota resultante te cabe holgadamente en el presupuesto.