Carencia de hipoteca: qué es y cuándo pedirla

Llega un mes en el que la cuota aprieta más de la cuenta. Te has quedado sin trabajo, ha nacido un hijo, el negocio va flojo. Y alguien te habla de la carencia: eso de pagar menos —o nada— durante una temporada.

La carencia existe, es legal y muchos bancos la conceden. Pero no es dinero gratis. Es un respiro hoy que pagas con intereses mañana.

Aquí te contamos qué tipos hay, cuánto te cuesta de verdad con números encima de la mesa, cuándo te la van a aceptar y qué derechos tienes si tu situación es de vulnerabilidad real.

Carencia total vs parcial

Un periodo de carencia es un tramo de tu hipoteca en el que dejas de amortizar capital. Es decir, dejas de devolver el dinero que te prestaron. Lo que cambia según el tipo es qué pasa con los intereses.

Carencia parcial (o carencia de capital). Es la más común. Durante ese tiempo pagas solo los intereses. Tu cuota baja bastante, pero la deuda se queda congelada: al terminar la carencia debes exactamente lo mismo que al empezarla.

Carencia total. No pagas nada. Ni capital ni intereses. Suena mejor, y es la más cara: los intereses que se van generando se suman a la deuda. Sales de la carencia debiendo más de lo que debías al entrar.

Ojo con la carencia total, porque aquí no todos los bancos funcionan igual: unos capitalizan esos intereses (los añaden al capital) y otros te los cobran después aparte. Pregunta por escrito cómo lo hace el tuyo antes de firmar nada.

Lo habitual es que la carencia dure entre uno y tres años, y que vaya dentro del plazo total de la hipoteca, no añadida a él. Eso importa mucho: significa que te quedan menos meses para devolver el mismo capital, así que la cuota que te espera al salir es más alta que la que tenías.

Cuánto encarece la hipoteca (ejemplo)

Vamos con números. Hipoteca de 200.000 €, a 30 años, con un TIN fijo del 3 %, y una carencia de 2 años dentro del plazo. Es un ejemplo para ver el mecanismo, no una oferta concreta.

Sin carencia

• Cuota: 843 €
• Intereses totales: 103.555 €

Con carencia parcial de 2 años (pagas solo intereses)

• Cuota durante la carencia: 500 €
• Cuota después: 881 €
• Intereses totales: 107.860 €
• Te cuesta 4.305 € más

Con carencia total de 2 años (no pagas nada)

• Cuota durante la carencia: 0 €
• Tu deuda crece de 200.000 € a 212.351 €
• Cuota después: 935 €
• Intereses totales: 114.131 €
• Te cuesta 10.576 € más

Fíjate en dos cosas.

La primera: el respiro es real. Dos años pagando 500 € en lugar de 843, o directamente cero, puede ser justo lo que necesitas para no ahogarte.

La segunda: no sale gratis. La cuota que te espera al salir es más alta que la que tenías, y encima acabas pagando miles de euros más de intereses. Y la carencia total, que es la que más alivia, es también la que más te clava.

Cuándo la aceptan los bancos

La carencia no es un derecho general: el banco puede decir que no. Hay dos escenarios muy distintos.

Carencia al contratar la hipoteca. Algunos bancos la ofrecen de entrada, sobre todo a perfiles jóvenes o a quien compra sobre plano y está pagando alquiler mientras se construye la casa. Aquí es una condición más que negocias antes de firmar.

Carencia sobrevenida (ya tienes la hipoteca). Es el caso más habitual y el más difícil. Aquí pides una novación: cambiar las condiciones del préstamo. El banco te la dará si ve que tu problema es temporal y que después vas a poder pagar. Lo que suele mirar:

• Que estés al día de pagos, o con muy poco retraso. Si ya acumulas impagos, se complica.
• Que el problema tenga pinta de pasajero: un ERTE, una baja, un cambio de trabajo.
• Que tengas buen historial con ellos.
• Que el capital pendiente y el plazo que te queda den margen.

Y ojo al coste. Una novación puede llevar comisión (míralo en tu escritura) y, si se eleva a escritura pública, gastos de notaría y registro. Pide el coste total por escrito antes de aceptar.

Cada entidad tiene su política y casi ninguna la publica con claridad. Si te lo estás planteando —o estás valorando cambiar de banco—, merece la pena mirar qué bancos permiten carencia en sus hipotecas y comparar condiciones.

Carencia en el Código de Buenas Prácticas

Si lo tuyo no es un bache pasajero sino algo más serio, hay una vía que no depende de la buena voluntad del banco: el Código de Buenas Prácticas.

Está en vigor desde 2012 (Real Decreto-ley 6/2012). La adhesión de los bancos es voluntaria, pero prácticamente todas las entidades importantes están adheridas y, una vez dentro, están obligadas a aplicarlo a quien cumpla los requisitos.

Para acogerte tienes que estar en lo que la norma llama umbral de exclusión: ingresos muy bajos en relación con la cuota, que la vivienda sea la habitual y que su precio de compra no supere ciertos límites.

Si cumples, el banco tiene un mes para ofrecerte un plan de reestructuración desde que presentas la solicitud con toda la documentación. Y ese plan incluye carencia. Cuánta, depende de tu caso (según el Banco de España):

• Si tu esfuerzo hipotecario se ha disparado (se ha multiplicado por 1,5 o más) o hay especial vulnerabilidad: carencia de capital de 5 años, ampliación del plazo hasta 40 años desde que se concedió el préstamo y, si tu hipoteca es variable, un tipo reducido de Euríbor − 0,10 % durante la carencia.
• Si el esfuerzo ha subido menos: carencia de 2 años, ampliación del plazo hasta 7 años más (sin pasar de 40 años totales) y una reducción del tipo durante la carencia.

Además, en cualquier reestructuración del Código: se dejan de aplicar las cláusulas suelo que tuvieras, y durante los diez años siguientes no te pueden cobrar comisión por amortizar anticipadamente.

Y si al acabar la carencia sigues en el umbral de exclusión, puedes pedir un segundo plan con otros cinco años de carencia.

Una advertencia importante, porque hay mucha información caducada rodando por internet: en 2022 se creó un segundo Código, temporal, pensado para clases medias golpeadas por la subida de tipos. Ese ya no se puede solicitar. El plazo terminó a finales de noviembre de 2025 (finales de mayo de 2026 para los afectados por la DANA). Si lees por ahí que puedes acogerte a él, esa información está desactualizada. El que sigue vivo es el de 2012, el de vulnerabilidad.

Conclusión

La carencia es una herramienta de emergencia, no una forma de ahorrar. Sirve para aguantar un bache sin caer en el impago, y para eso funciona muy bien. Lo que no hace es abaratarte la hipoteca: te la encarece.

Antes de pedirla, haz dos cosas. Pídele al banco por escrito qué cuota te quedará al salir y cuántos intereses vas a pagar de más. Y si tu situación es de vulnerabilidad real, no negocies a ciegas: mira si entras en el Código de Buenas Prácticas, porque ahí no dependes de que el banco quiera.

Preguntas frecuentes

¿Durante la carencia dejo de pagar la hipoteca? Depende del tipo. En la carencia parcial sigues pagando los intereses cada mes: la cuota baja, pero no desaparece. En la carencia total no pagas nada, aunque los intereses se te van sumando a la deuda. En ningún caso la hipoteca "se para": sigue corriendo.

¿La carencia alarga el plazo de mi hipoteca? Normalmente no. Lo habitual es que vaya dentro del plazo que ya tenías, así que te quedan menos meses para devolver el mismo capital y la cuota sube al salir. Si quieres evitar esa subida, tendrías que pedir además una ampliación de plazo, y eso es otra negociación.

¿Cuánto puede durar una carencia? Por la vía normal, negociando con el banco, lo habitual es de uno a tres años. Por el Código de Buenas Prácticas puede llegar a cinco años de carencia de capital si estás en el umbral de exclusión, e incluso renovarse otros cinco.

¿Puedo pedir carencia si ya tengo cuotas impagadas? Por la vía normal es difícil: el banco querrá que estés al día. Por la vía del Código de Buenas Prácticas, en cambio, la deuda impagada (con sus intereses de demora y comisiones) entra dentro de la reestructuración, y el banco no puede exigirte que te pongas al día antes para aplicarte el Código.

¿La carencia tiene coste? Sí, por partida doble. Por un lado, los intereses de más que acabas pagando. Por otro, si se tramita como novación puede haber comisión y gastos de notaría y registro. Pide el desglose por escrito antes de aceptar.

¿Es mejor pedir carencia o ampliar el plazo? Depende de qué necesites. La carencia da un alivio fuerte pero corto, y luego te sube la cuota. Ampliar el plazo baja la cuota de forma permanente, aunque menos de golpe, y también hace que pagues más intereses. Si el problema es pasajero, carencia. Si tu cuota es inasumible de forma estructural, ampliar el plazo (o las dos cosas a la vez).