Comisiones de la hipoteca: guía completa

Las comisiones son esa parte de la hipoteca en la que casi nadie se fija hasta que le llegan cobradas. Y sin embargo pueden suponer cientos o miles de euros a lo largo de la vida del préstamo. La buena noticia: desde la ley hipotecaria de 2019, la mayoría tienen un tope legal, y hoy muchos bancos compiten precisamente por no cobrar ninguna.

Aquí tienes el mapa completo: qué comisiones puede cobrarte el banco, cuánto como máximo por ley, y cómo librarte de ellas.

Comisión de apertura

Es la comisión que el banco cobra por abrir la hipoteca, es decir, por el papeleo de estudiar tu operación y concederte el préstamo. Se cobra una sola vez, al principio, y suele calcularse como un porcentaje del capital (habitualmente entre el 0,5 % y el 1 %).

Sobre 150.000 €, una comisión de apertura del 1 % son 1.500 € que pagas de entrada. No es poco.

Qué dice la ley: la comisión de apertura no está prohibida, pero la Ley 5/2019 obliga a que se cobre una sola vez y a que englobe todos los gastos de estudio, tramitación y concesión. Es decir, el banco no puede cobrártela y encima añadir por separado un "gasto de estudio" o similar. Tiene que ir todo dentro.

Y lo más importante: es negociable, y muchos bancos ya no la cobran. Es de las primeras cosas que debes intentar quitar de tu oferta.

Comisión por amortización anticipada (límites Ley 5/2019)

Es lo que el banco te cobra si devuelves tu hipoteca antes de tiempo, total o parcialmente. La lógica del banco es que, al adelantar dinero, dejas de pagarle intereses que él contaba con ingresar.

La Ley 5/2019 puso topes claros, y son bajos:

Si tu hipoteca es variable, el banco puede cobrar como máximo:

• El 0,25 % de lo que amortices, y solo durante los 3 primeros años; o bien
• El 0,15 %, durante los 5 primeros años (el banco elige una de las dos al firmar).
• Pasado ese plazo: 0 %.

Si tu hipoteca es fija, el máximo es:

• El 2 % durante los 10 primeros años.
• El 1,5 % a partir del año 10.

Y una regla que vale para todos los casos: la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real que el adelanto le cause al banco. Si el banco no pierde, no cobra. Por eso, en la práctica, muchas amortizaciones salen sin comisión, sobre todo pasados los primeros años.

Comisión por subrogación y novación

Aquí entran los cambios que puedes hacer en tu hipoteca a lo largo de su vida.

Novación es modificar las condiciones con tu propio banco (el tipo, el plazo, las vinculaciones). Si lo que cambias es el plazo, la comisión está limitada por ley al 0,10 % del capital pendiente (Ley 2/1994). Un cambio barato.

Subrogación es llevarte la hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones. Aquí se aplica la comisión por amortización anticipada que hayas pactado (los topes que hemos visto arriba: 0,25 %/0,15 % en variable según los años).

Y hay un caso especialmente protegido: si cambias tu hipoteca de variable a fija (por novación o subrogación), la ley limita la comisión al 0,15 % durante los 3 primeros años, y a cero a partir del cuarto año. El legislador quiso ponértelo fácil para pasarte a fijo.

Traducción práctica: cambiar de banco o mejorar tu hipoteca es hoy mucho más barato de lo que la gente cree. No dejes que la palabra "comisión" te frene sin echar antes los números.

Bancos sin comisiones

La competencia entre entidades ha hecho algo muy bueno para el cliente: hay bancos que no cobran ninguna comisión. Ni de apertura, ni de amortización, ni de subrogación. Lo usan como reclamo, y con razón.

Cuando compares hipotecas, mira siempre este apartado, porque una hipoteca con un tipo ligeramente mejor pero llena de comisiones puede salirte más cara que otra con un tipo un pelín más alto y cero comisiones. La TAE ayuda a verlo, pero conviene bajar al detalle.

Puedes revisar directamente qué entidades ofrecen hipotecas sin comisiones y comparar. Y si no quieres pelear tú cada comisión con el banco, puedes dejar que un broker hipotecario negocie las comisiones por ti: muchas veces consiguen que el banco las elimine como parte de la negociación global.

Conclusión

Las comisiones de la hipoteca no son inevitables. La de apertura es negociable y muchas veces se quita; las de amortización y subrogación tienen topes legales bajos y a menudo acaban siendo cero, sobre todo con el paso de los años.

Antes de firmar, revisa comisión por comisión y pregunta si se pueden eliminar. Y compara: entre un banco que las cobra y otro que no, la diferencia son cientos o miles de euros que se quedan en tu bolsillo.

Preguntas frecuentes

¿Qué comisiones puede cobrarme el banco por la hipoteca? Las más habituales son la de apertura (al conceder el préstamo), la de amortización anticipada (si devuelves antes de tiempo) y las de novación o subrogación (si cambias condiciones o de banco). La ley limita casi todas, y muchas entidades ya no cobran ninguna.

¿Cuánto puede cobrarme el banco por amortización anticipada? Como máximo, por ley: en hipoteca variable, 0,25 % durante los 3 primeros años (o 0,15 % durante los 5 primeros) y 0 % después; en fija, 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después. Además, nunca más que la pérdida real que le cause el adelanto. Muchas veces sale sin comisión.

¿La comisión de apertura es obligatoria? No. No está prohibida, pero tampoco es obligatoria, y es negociable. Si el banco la cobra, la ley exige que sea una sola vez y que englobe todos los gastos de estudio y tramitación. Muchos bancos han dejado de cobrarla para captar clientes.

¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco (subrogación)? Se aplica la comisión por amortización anticipada que tengas pactada (con los topes legales), y si además pasas de variable a fija, la comisión no puede superar el 0,15 % los 3 primeros años y es cero después. En muchos casos, sobre todo pasados unos años, el cambio sale sin comisión.

¿Qué es la comisión de novación? Es la que el banco puede cobrar por modificar las condiciones de tu hipoteca sin cambiar de entidad. Si lo que cambias es el plazo, la ley la limita al 0,10 % del capital pendiente. Es una de las operaciones más baratas para ajustar tu hipoteca.

¿Existen hipotecas sin comisiones? Sí. Muchos bancos ofrecen hipotecas sin comisión de apertura, ni de amortización, ni de subrogación, y lo usan como argumento de venta. Merece la pena buscarlas y compararlas, porque ahorrarte esas comisiones puede suponer cientos o miles de euros a lo largo de la hipoteca.