¿Cuánto devuelve Hacienda por amortizar la hipoteca?

Última revisión editorial: 2026-05-19.

Amortizar la hipoteca antes de tiempo puede ser una buena decisión financiera. Pagas menos intereses, reduces deuda y, si compraste tu vivienda antes de 2013, también puedes ahorrarte dinero en la declaración de la renta.

La pregunta concreta que se hace mucha gente es: ¿cuánto me devuelve exactamente Hacienda? La respuesta depende de cuánto hayas pagado durante el año y de si cumples el requisito clave: haber adquirido tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013.

En esta guía te explicamos cómo funciona la deducción, qué conceptos puedes incluir en la base deducible y cómo calcular la amortización óptima para sacar el máximo partido fiscal.

¿Amortizar hipoteca desgrava en Hacienda?

Sí, pero solo en un caso concreto: si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicabas la deducción por inversión en vivienda en la renta de 2012 o en ejercicios anteriores.

En 2013 el Gobierno eliminó la deducción estatal por compra de vivienda habitual para las hipotecas nuevas. Quien firmó antes de esa fecha puede seguir aplicando el régimen transitorio indefinidamente, siempre que no lo haya interrumpido.

Si firmaste la hipoteca en 2013 o después, esta deducción no existe a nivel estatal. Algunas comunidades autónomas tienen deducciones propias, pero con requisitos y límites distintos.

¿Cuánto te devuelve Hacienda exactamente?

La deducción es del 15% sobre la base deducible, con un límite máximo de 9.040 euros anuales por contribuyente (AEAT, manual IRPF 2024). Eso significa que lo máximo que puedes recuperar es:

9.040 € × 15% = 1.356 € al año por contribuyente

Ese 15% se reparte entre dos tramos:

• 7,5% corresponde al tramo estatal.
• Hasta un 7,5% adicional corresponde al tramo autonómico, según tu comunidad.

Un ejemplo práctico: si durante el año pagaste 6.000 euros en cuotas de hipoteca (capital más intereses) y amortizaste anticipadamente 3.040 euros, la base total es 9.040 euros. La deducción resultante sería de 1.356 euros.

Si tus pagos totales son inferiores a 9.040 euros, la deducción se calcula sobre lo que realmente hayas pagado. Si por ejemplo pagaste 7.000 euros en total: 7.000 × 15% = 1.050 euros devueltos.

En el caso de hipotecas con dos titulares que presenten la declaración por separado, el límite se aplica individualmente a cada uno: base máxima de 18.080 euros en total y ahorro potencial de hasta 2.712 euros (AEAT, manual IRPF 2024).

¿Qué conceptos entran en la base deducible?

La base no es solo el capital que devuelves. Hacienda permite incluir varios conceptos dentro del límite de 9.040 euros anuales:

• Capital amortizado: todo lo que devuelves al banco en cuotas mensuales, tanto la parte de capital como las amortizaciones anticipadas —parciales o totales.
• Intereses del préstamo: la parte de cada cuota mensual que va a intereses es deducible.
• Seguro de vida vinculado: si el banco lo exigió como condición para conceder la hipoteca, las primas son deducibles.
• Seguro de hogar vinculado: igual que el anterior, siempre que sea una exigencia del banco.
• Gastos de novación o subrogación: si cambiaste las condiciones del préstamo o te cambiaste de banco, los gastos de esa operación también pueden incluirse.
• Gastos de cancelación registral: cuando termines de pagar y canceles la hipoteca en el Registro, esos gastos también entran en la base.

Importante: todos estos conceptos sumados no pueden superar los 9.040 euros. Si la suma supera ese límite, solo desgrava la parte hasta ese tope.

Hay un caso que genera confusión: las cantidades devueltas por cláusulas suelo. Si tu banco te devolvió dinero por este concepto antes de presentar la declaración, esas cantidades no forman parte de la base deducible (LIRPF, disposición adicional 45ª).

Cuánto amortizar para maximizar la deducción

Si tus cuotas anuales están por debajo de 9.040 euros, tienes margen para hacer una amortización anticipada y agotar el tope fiscal. La fórmula es sencilla:

Amortización óptima = 9.040 € − cuotas anuales pagadas

Ejemplo concreto: pagas 550 euros al mes en cuotas (6.600 euros al año). Te quedan 2.440 euros de margen hasta el tope. Si amortizas exactamente esa cantidad, conseguirás una deducción extra de 366 euros (2.440 × 15%).

Más allá del tope no tiene sentido fiscal amortizar en ese año: el exceso no genera ninguna deducción adicional. Puedes repartir el ahorro en varios ejercicios para aprovechar el límite cada año.

Ten en cuenta que la amortización anticipada también puede conllevar una comisión bancaria, aunque desde la Ley 5/2019 (Ley Hipotecaria) las hipotecas variables firmadas a partir de junio de 2019 tienen límites estrictos en esas comisiones. Valora el coste antes de decidir.

Excepciones y casos especiales

Regímenes forales (Navarra y País Vasco)

Las haciendas forales tienen sus propias normas, distintas a la normativa estatal. En Navarra la deducción puede llegar al 15%, y en el País Vasco oscila entre el 18% y el 30% sobre una base máxima de 7.000 euros (normativa foral; verifica la vigencia en cada hacienda antes de aplicar, ya que pueden actualizarse anualmente).

Novaciones y subrogaciones

Cambiar las condiciones de la hipoteca o trasladarla a otro banco no hace perder el derecho a la deducción, siempre que el préstamo siga financiando la misma vivienda habitual.

Declaración conjunta vs. individual

Si la hipoteca tiene dos titulares, presentar declaraciones separadas permite que cada uno aplique el límite de 9.040 euros de forma independiente. En declaración conjunta, el límite es el mismo: 9.040 euros para la unidad familiar.

Hipoteca sobre segunda vivienda

La deducción solo aplica a la vivienda habitual. Los pagos de una hipoteca sobre una segunda residencia o un inmueble de inversión no dan derecho a esta deducción estatal.

Conclusión

Si firmaste la hipoteca antes de 2013 y sigues aplicando la deducción, la amortización anticipada es una de las herramientas más directas para reducir lo que pagas en la renta: hasta 1.356 euros al año, o el doble si hay dos titulares con declaraciones separadas.

La clave está en conocer tu margen hasta los 9.040 euros y decidir si te compensa amortizar en función de la comisión bancaria y de tu liquidez. Un broker hipotecario puede ayudarte a comparar las condiciones de tu préstamo y calcular si una amortización anticipada tiene sentido en tu caso concreto.

Preguntas frecuentes

¿Puedo desgravar si compré mi casa después de 2013?

No. La deducción estatal por inversión en vivienda habitual se eliminó para hipotecas formalizadas a partir del 1 de enero de 2013. Si compraste después de esa fecha, esta deducción no se aplica en el tramo estatal, aunque algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias.

¿La amortización anticipada también desgrava?

Sí, siempre que cumplas el requisito del corte de 2013. El capital que amortizas anticipadamente se suma al resto de pagos del año (cuotas, intereses, seguros vinculados) y el total desgrava al 15%, hasta el límite de 9.040 euros anuales.

¿Cuánto amortizar para aprovechar el tope fiscal?

Resta tus cuotas anuales totales a 9.040 euros. El resultado es la amortización adicional óptima para ese ejercicio. Por ejemplo: si pagas 6.500 euros en cuotas, puedes amortizar hasta 2.540 euros adicionales y obtener 381 euros extra de deducción (2.540 × 15%).

¿El seguro de vida de la hipoteca desgrava?

Sí, si el banco lo exigió como condición para conceder el préstamo. En ese caso, las primas pagadas durante el año se incluyen en la base deducible, sumadas al resto de conceptos hasta el tope de 9.040 euros.

Me cambié de banco por subrogación. ¿Pierdo la deducción?

No. La deducción se mantiene tras una subrogación o novación, siempre que el préstamo siga financiando la misma vivienda habitual. El cambio de entidad no interrumpe el régimen transitorio.

¿Qué pasa si mi banco me devolvió dinero por cláusula suelo?

Las cantidades devueltas por cláusula suelo no se pueden incluir en la base deducible. Si percibes esa devolución antes de presentar la declaración, debes excluirlas del cálculo (LIRPF, disposición adicional 45ª).

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