Gastos de la hipoteca: quién paga qué (guía 2026)

Cuando alguien busca «gastos de la hipoteca» suele mezclar dos cosas distintas: lo que cuesta constituir el préstamo y lo que cuesta comprar la vivienda. No es lo mismo, y confundirlo lleva a presupuestar mal la operación.

La buena noticia es que, desde la Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI) de 2019, el reparto de los gastos de la hipoteca está fijado por ley y es muy favorable para quien pide el préstamo: el banco asume casi todo. Lo que de verdad tienes que ahorrar son los gastos de la compraventa, que van por separado.

En esta guía vemos qué gastos lleva una hipoteca, quién paga cada uno, cuánto conviene tener ahorrado y cómo reclamar si firmaste antes de 2019.

Gastos de la hipoteca y gastos de la compra: no son lo mismo

Conviene separar dos bloques desde el principio.

Los gastos de la hipoteca son los que genera el préstamo en sí: la escritura del préstamo ante notario, su inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría que tramita todo, el impuesto que grava esa escritura (AJD) y la tasación de la vivienda.

Los gastos de la compraventa son los de adquirir el inmueble, exista o no hipoteca: el impuesto de transmisiones (vivienda de segunda mano) o el IVA más AJD (obra nueva), más la notaría y el registro de la escritura de compraventa.

La hipoteca, por tanto, apenas te cuesta dinero directo. El grueso del ahorro que necesitas se va en los gastos de la compra y en la entrada.

Quién paga cada gasto de la hipoteca desde la LCCI de 2019

El artículo 14 de la LCCI 5/2019 repartió los gastos de la hipoteca de forma clara. El banco paga:

• La notaría de la escritura del préstamo hipotecario.
• La gestoría que liquida impuestos e inscribe la operación.
• El Registro de la Propiedad donde se inscribe la hipoteca.
• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) derivado de la constitución del préstamo.

El cliente paga solo dos conceptos: la tasación de la vivienda y, en su caso, las copias de la escritura que solicite. Nada más.

Antes de 2019 era casi al revés: el cliente cargaba con la mayor parte a través de la llamada «cláusula de gastos», que los tribunales acabaron declarando abusiva.

La tasación: el único gasto grande que te toca a ti

La tasación es la valoración oficial de la vivienda que el banco necesita para saber cuánto presta. Su coste ronda los 250 y 600 €, según el tasador y el tipo de inmueble, y lo paga el comprador.

Dos cosas importantes: tienes derecho a aportar tu propia tasación, siempre que la haga una sociedad homologada por el Banco de España, y el banco está obligado a aceptarla si es válida. Además, la tasación tiene una vigencia de seis meses, así que no conviene encargarla demasiado pronto en el proceso.

Los gastos de la compraventa que sí pagas tú

Aquí está el verdadero desembolso. Al comprar la vivienda asumes:

• Impuesto sobre la compra. Si es segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma y se mueve, según la región y el perfil del comprador, entre el 6% y el 10% del precio. Si es obra nueva, el IVA del 10% más el AJD de la compraventa (en torno al 0,5%–1,5% según la comunidad).
• Notaría y Registro de la compraventa, que corresponden al comprador y son distintos de los de la hipoteca.

Como regla práctica, conviene tener ahorrado alrededor de un 10%–12% del precio para gastos e impuestos, más la entrada (habitualmente el 20% que el banco no financia). Los programas de aval ICO y algunas hipotecas para jóvenes pueden reducir esa necesidad de ahorro previo.

Comisión de apertura y otros costes del préstamo

Algunos préstamos incluyen una comisión de apertura: si existe, la paga el cliente, pero hoy muchas entidades la han eliminado (0%). Conviene mirarla en la FEIN antes de firmar.

Ojo también a las comisiones de amortización anticipada (por adelantar pagos o cancelar el préstamo) y a la posible cuenta asociada con coste de mantenimiento que exigen algunos bancos para conservar la bonificación. No son gastos de constitución, pero encarecen el préstamo a lo largo del tiempo y conviene sumarlos al cálculo de la TAE.

Cómo reclamar los gastos de una hipoteca anterior a 2019

Si firmaste antes del 16 de junio de 2019 y pagaste notaría, registro, gestoría o tasación por una cláusula de gastos, puedes reclamar la devolución de esos importes, porque esa cláusula fue declarada abusiva.

El primer paso es presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco. Si no responde en plazo o la rechaza, queda la vía judicial. El reparto exacto y los plazos de prescripción han ido cambiando con la jurisprudencia, así que conviene revisar tu caso concreto con un profesional antes de reclamar.

Conclusión

En resumen: los gastos de la hipoteca apenas te afectan desde 2019 —solo pagas la tasación y, si acaso, alguna copia—, mientras que el grueso del dinero se va en los gastos de la compraventa y la entrada. Presupuesta en torno al 10%–12% del precio para impuestos y gastos, compara siempre por TAE y, si firmaste antes de 2019, revisa si te corresponde reclamar. Un comparador o un intermediario hipotecario puede ayudarte a poner las cifras de varias entidades una al lado de otra antes de decidir.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga los gastos de la hipoteca?

Desde la LCCI de 2019, el banco paga la notaría, la gestoría, el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca. El cliente solo paga la tasación y las copias de escritura que solicite.

¿Qué gastos paga el cliente al pedir una hipoteca?

Básicamente la tasación de la vivienda (entre 250 y 600 €) y, si la pide, alguna copia de la escritura. Si el préstamo tuviera comisión de apertura, también correría a su cargo, aunque muchas entidades ya no la cobran.

¿Quién paga el impuesto AJD de la hipoteca?

El banco. Desde finales de 2018 y con la LCCI de 2019, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados derivado de la constitución del préstamo hipotecario lo asume la entidad financiera, no el cliente.

¿Cuánto hay que ahorrar para comprar una vivienda con hipoteca?

Como referencia, alrededor del 20% del precio para la entrada (lo que el banco no financia) más un 10%–12% adicional para impuestos y gastos de la compraventa. Avales ICO y algunas hipotecas para jóvenes pueden reducir ese ahorro previo.

¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca antigua?

Sí, si firmaste antes del 16 de junio de 2019 y pagaste notaría, registro, gestoría o tasación por una cláusula de gastos declarada abusiva. Se reclama primero ante el Servicio de Atención al Cliente del banco y, si no prospera, por vía judicial.

¿Es lo mismo el TIN que la TAE a la hora de mirar gastos?

No. El TIN mide solo el coste del dinero; la TAE incluye comisiones y el coste de los productos vinculados. Para comparar dos hipotecas con sus gastos reales, fija la atención en la TAE.

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