IRPH: qué es y cómo te afecta

Si firmaste tu hipoteca entre finales de los noventa y 2010, hay una posibilidad real de que no esté referenciada al Euríbor, sino al IRPH. Y de que hayas pagado de más durante años sin saber muy bien por qué.

El IRPH es un índice oficial. Lo calcula el Banco de España, se publica en el BOE y es perfectamente legal. El problema nunca fue el índice en sí: fue cómo se vendió y lo caro que salió. Históricamente ha ido por encima del Euríbor, y mucha gente lo firmó sin que nadie le explicara qué era.

Después de años de idas y venidas entre el Tribunal Supremo y la justicia europea, el asunto sigue vivo. Aquí te contamos qué es el IRPH, cuánto te ha podido costar, cómo saber si lo tienes y —lo más importante— en qué punto están las reclamaciones a día de hoy.

Qué es y cómo se calcula

IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Igual que el Euríbor, sirve para calcular cuánto pagas de interés en una hipoteca variable: tu tipo es el índice más un diferencial.

La diferencia está en qué mide cada uno.

El Euríbor es el precio al que los bancos europeos se prestan dinero entre ellos.

El IRPH es la media de los tipos que los propios bancos aplicaron en las hipotecas que concedieron ese mes. Dicho de otra forma: son los bancos quienes alimentan el índice con lo que le cobran a sus clientes.

Y hay un detalle técnico que lo cambia todo: el IRPH se calcula con TAE, no con tipos "puros". Eso significa que dentro del índice ya van metidas las comisiones y los gastos de esas hipotecas. Por construcción, sale más alto.

Esto no es una sospecha de nadie: el propio Banco de España lo advirtió en su Circular 5/1994. Avisó a las entidades de que usar el IRPH tal cual dejaría la TAE de la hipoteca por encima del mercado, y que había que corregirlo aplicando un diferencial negativo. Muchos bancos aplicaron un diferencial de cero, o positivo. Ese aviso es hoy el corazón de todos los pleitos.

Hubo tres versiones del índice: IRPH Cajas, IRPH Bancos e IRPH del conjunto de entidades. Los dos primeros se eliminaron con la Ley 14/2013 y hoy solo se sigue publicando el del conjunto de entidades.

IRPH vs Euríbor: diferencia histórica

El IRPH ha ido casi siempre por encima del Euríbor. Y no es una impresión: son datos que el propio Tribunal Supremo ha puesto sobre la mesa.

En julio de 2008, por ejemplo, los tipos estaban así (son los datos que recoge la sentencia del Tribunal Supremo 1591/2025, de 11 de noviembre de 2025, al analizar una hipoteca firmada en esa fecha):

• Euríbor: 5,393 %
• IRPH (Banco de España): 6,044 %
• Tipo medio de las hipotecas en 2008: 5,29 %

Pero la brecha más dolorosa vino después. El IRPH es una media, así que se mueve despacio. Cuando el Euríbor se desplomó a partir de 2009 —y llegó incluso a estar en negativo—, el IRPH bajó mucho menos y mucho más tarde. Resultado: las hipotecas referenciadas al Euríbor se aliviaron y las de IRPH se quedaron pagando cuotas altas año tras año.

Hay un matiz que conviene conocer, porque los bancos lo usan en los juicios y el Supremo lo ha aceptado: las hipotecas con IRPH solían llevar un diferencial muy pequeño (cero, 0,10 %, 0,25 %), mientras que las de Euríbor llevaban diferenciales mayores. Por eso, dicen, no se pueden comparar los índices "a pelo", sino el tipo final que pagas. Sobre el papel el argumento se sostiene. En la práctica, para mucha gente, el resultado fue pagar más.

No hay una cifra oficial cerrada de cuántas hipotecas se referenciaron al IRPH, pero se habla de varios cientos de miles.

Cómo saber si tu hipoteca lo usa

Busca en la escritura. Ve a la cláusula del tipo de interés (suele ser la tercera, a menudo llamada "cláusula 3 bis"). Si aparece "IRPH", "índice de referencia de préstamos hipotecarios", "tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años", "conjunto de entidades", "cajas de ahorro" o "bancos", ahí lo tienes.

Mira tu diferencial. Si es llamativamente bajo (0 %, 0,10 %, 0,25 %) cuando la gente de tu época con Euríbor tenía 0,50 % o más, es una señal fuerte.

Piensa en tu cuota. Si entre 2015 y 2021 el Euríbor estaba en negativo y a ti la cuota apenas se te movió, algo pasa.

Si tu IRPH era de Cajas o de Bancos, desapareció en 2013 y tu hipoteca pasó al índice sustitutivo que dijera tu escritura. Que el índice original ya no exista no borra lo que pagaste de más mientras estuvo vigente.

¿No encuentras la escritura? Pídesela al banco: tienes derecho a una copia.

Reclamaciones: estado tras el TJUE

Aquí es donde toca ser claros, porque el relato de "el IRPH ya está ganado" que circula por ahí no se sostiene.

2020: primer aviso europeo. El TJUE (sentencia de 3 de marzo de 2020, asunto C-125/18) dijo que la cláusula IRPH sí se puede someter a control de transparencia. Parecía la puerta abierta.

2020: el Supremo frena. En noviembre de ese mismo año, el Tribunal Supremo (sentencias 595/2020 y siguientes, de 12 de noviembre) concluyó que, aunque la cláusula no fuera transparente, no era abusiva. Miles de reclamaciones se cayeron.

2023 y 2024: Europa insiste. El TJUE vuelve dos veces. La sentencia decisiva es la de 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23): dice que el hecho de que el IRPH sea un índice oficial publicado en el BOE no basta para presumir la buena fe del banco, y pone el foco justo en la Circular 5/1994 y en ese diferencial negativo que nadie explicó. Si el banco no informó bien, la cláusula no supera el control de transparencia y puede declararse abusiva y nula.

Noviembre de 2025: el Supremo responde. El 11 de noviembre de 2025, el Pleno de la Sala de lo Civil dictó las sentencias 1590/2025 y 1591/2025, las primeras tras la doctrina europea. Y el mensaje es este:

• No hay una respuesta única. El Supremo dice literalmente que la validez de la cláusula depende de las circunstancias concretas de cada préstamo y de lo que se pruebe en cada juicio.
• Baja el listón de la transparencia. Considera que la publicación del IRPH en el BOE ya permitía al cliente conocer el índice, y que no entregar el folleto informativo no anula el IRPH por sí solo.
• En un caso concreto, no ve abusividad. En la sentencia 1591/2025 comparó los tipos de julio de 2008 (los que has visto más arriba) y concluyó que, en ese préstamo, el IRPH no causaba un desequilibrio importante.

La reacción no se hizo esperar: asociaciones de consumidores y despachos especializados critican que el Supremo se aparta de la doctrina europea y convierte un deber activo de información en un simple "estaba publicado en el BOE, búscalo tú". Ya hay quien pide llevar el asunto de nuevo al TJUE.

¿Y qué significa esto para ti, en 2026?

La puerta no está cerrada, pero tampoco abierta de par en par. El propio Supremo ha dejado la última palabra en manos de los juzgados de primera instancia, y ahí sigue habiendo sentencias que anulan el IRPH y otras que no. La lotería judicial es real.

Lo que decide tu caso es tu escritura: si hubo folleto informativo y oferta vinculante, cómo estaba redactada la cláusula, qué diferencial te aplicaron y cómo quedaba tu tipo final frente al mercado del momento en que firmaste. Por eso el primer paso no es contratar a nadie: es sacar la escritura y que un abogado especializado le eche un ojo antes de que gastes un euro.

Y una cosa más, práctica: reclamar no es tu única opción. Si tu hipoteca con IRPH sigue viva y te está costando dinero cada mes, también puedes intentar cambiar de índice negociando con tu banco (novación) o llevándote la hipoteca a otra entidad (subrogación). Merece la pena ver qué se ofrece hoy frente a tu hipoteca con IRPH antes de resignarte a pagarla como está.

Conclusión

El IRPH no es un fraude ni una cláusula ilegal. Es un índice oficial que, por cómo está construido, tiende a salir más caro, y que se colocó a mucha gente sin explicarle lo que firmaba. Eso último es lo que se discute en los tribunales.

Tras las sentencias del Supremo de noviembre de 2025, el asunto se juega caso por caso. Si tienes IRPH, no des por hecho que has ganado ni que has perdido: saca la escritura, mira el diferencial y las fechas, y decide con datos.

Preguntas frecuentes

¿El IRPH es legal? Sí. Es un índice oficial, lo calcula el Banco de España y se publica en el BOE. Lo que los tribunales discuten no es el índice en sí, sino si el banco te explicó de forma clara lo que estabas firmando y lo que te iba a costar.

¿Cuánto dinero se puede recuperar si anulan el IRPH de mi hipoteca? Si un juez declara nula la cláusula, lo habitual es que se sustituya el IRPH por otro índice y que el banco te devuelva la diferencia de todo lo pagado de más, con sus intereses. La cifra depende de tu capital, tu diferencial y los años transcurridos: en hipotecas largas puede irse a decenas de miles de euros. Pero que quede claro: la nulidad no está garantizada.

Mi IRPH era de Cajas y desapareció en 2013. ¿Puedo reclamar igual? Sí. Que el índice se eliminara no borra lo que pagaste de más mientras estuvo aplicándose, ni impide discutir la cláusula original de tu escritura.

¿Sirve de algo reclamar primero al banco? Sirve para dejar constancia. Puedes presentar una reclamación ante el servicio de atención al cliente y después ante el Banco de España, pero sus resoluciones no obligan a la entidad a devolverte nada. Con el IRPH, la vía que resuelve es la judicial.

¿Hay plazo para reclamar el IRPH? La acción para declarar nula una cláusula abusiva no caduca. Donde sí puede haber discusión es en hasta dónde llega la devolución de cantidades. Cuanto antes revises tu escritura, mejor.

¿Me conviene esperar a que haya más sentencias? El Supremo ha dejado el asunto en manos de los juzgados de instancia, así que no hay una sentencia mágica en el horizonte que vaya a resolverlo para todos de golpe. Y si tu hipoteca sigue viva, esperar también te cuesta dinero cada mes.