¿Qué es el LTV de una hipoteca?

Hay tres letras que deciden si puedes comprar tu casa o no, y casi nadie las conoce hasta que se topa con ellas: LTV. Aparecen en cada oferta de hipoteca y marcan dos cosas clave: cuánto ahorro necesitas de tu bolsillo y a qué interés te sale la hipoteca.

LTV son las siglas de loan to value, que en inglés es "préstamo sobre valor". Traducido a lo práctico: qué porcentaje del valor de tu vivienda está dispuesto a prestarte el banco. Vamos a ver cómo se calcula, por qué casi siempre se queda en el 80 %, cómo influye en tu tipo de interés y qué puedes hacer para mejorarlo.

Cómo se calcula (tasación vs compraventa)

El LTV es una división sencilla: lo que pides prestado entre el valor de la vivienda, en porcentaje.

Si una casa vale 200.000 € y pides 160.000 € de hipoteca, tu LTV es del 80 %. Estás financiando el 80 % y pones el 20 % restante de tu bolsillo.

Pero hay un detalle que cambia las cuentas y que sorprende a mucha gente: el banco no usa el precio que pagas, sino el menor entre el precio de compra y el valor de tasación.

• Si compras por 200.000 € y la tasación sale en 200.000 € o más, todo cuadra: el 80 % son 160.000 €.
• Pero si la tasación sale en 180.000 €, el banco calcula su 80 % sobre 180.000 €, no sobre 200.000. Te presta 144.000 €, y la diferencia hasta el precio la tienes que poner tú.

Por eso la tasación no es un trámite menor: junto con el LTV, decide cuánto dinero necesitas tener ahorrado antes de comprar.

Por qué los bancos limitan al 80 %

La regla no escrita del mercado español es clara: para primera vivienda habitual, los bancos financian hasta el 80 % del valor. Para segunda residencia o inversión, bajan al 60-70 %.

¿Por qué ese 80 %? Por dos razones.

La primera es el colchón de seguridad del banco. La casa es su garantía. Si te presta el 80 %, se deja un 20 % de margen: aunque la vivienda pierda algo de valor o tenga que venderla en una ejecución, es probable que recupere lo prestado.

La segunda es que ese margen es también tu prueba de solvencia. Si has sido capaz de ahorrar el 20 % de entrada (más los gastos, otro 10-12 %), demuestras al banco que sabes gestionar tu dinero y que la operación te la puedes permitir.

Traducido a números: para una casa de 200.000 €, necesitas unos 40.000 € de entrada más unos 20.000-24.000 € de gastos e impuestos. En total, en torno a 60.000 € ahorrados. Ese es el muro con el que choca casi todo el mundo, y sobre todo los jóvenes.

Cómo afecta el LTV a tu tipo de interés

Aquí está lo que casi nadie te cuenta: el LTV no solo decide si te dan la hipoteca, también decide a qué precio.

Cuanto más bajo sea tu LTV, menos riesgo asume el banco, y ese menor riesgo te lo premia con un mejor tipo de interés. Es una escalera:

• Un LTV del 80 % es lo estándar: condiciones normales.
• Un LTV más bajo (pides el 60-70 % porque tienes más ahorrado) te abre la puerta a los mejores tipos, los que la banca reserva para las operaciones más seguras.
• Un LTV alto (cerca del 90-100 %) es más difícil de conseguir y, cuando lo consigues, suele venir con un tipo peor.

Dicho de otro modo: cada euro extra que pones de entrada no solo reduce lo que debes, también puede abaratarte el interés de todo lo demás. Por eso, si andas cerca de un escalón (por ejemplo, un pelín por encima del 80 %), a veces compensa poner un poco más para bajar de tramo.

Si quieres ver qué entidades son más flexibles con el LTV, puedes comparar los bancos más flexibles con el LTV antes de lanzarte.

Cómo bajar tu LTV antes de pedir

Un LTV más bajo te da mejor tipo y más posibilidades de que te aprueben. Estas son las palancas:

Ahorra más entrada. Es lo obvio, pero es lo que más pesa. Cada euro que aportas baja tu LTV directamente.

Negocia bien el precio de compra. Si consigues rebajar el precio y la tasación se mantiene, tu LTV baja sin poner un euro más.

Cuida la tasación. Como el banco usa el menor valor entre precio y tasación, que la tasación no salga baja es clave. Elige una tasadora homologada y aporta toda la documentación de la vivienda.

Aporta garantías adicionales. En algunos casos, sumar otra propiedad como garantía o un avalista reduce el riesgo para el banco.

Y si el problema es justo el contrario —eres joven, no llegas al 20 % de entrada y necesitas superar el 80 %— hay una vía que hoy funciona: el aval ICO. El Estado avala hasta el 20 % del valor de la vivienda (hasta el 25 % si la casa tiene buena calificación energética), lo que permite al banco financiar hasta el 100 % sin que tengas que aportar esa entrada. Es para menores de 36 años o familias con menores a cargo que compren su primera vivienda habitual, con ingresos de hasta 37.800 € al año en solitario o 50.400 € en conjunto, y está en vigor hasta diciembre de 2027 (Instituto de Crédito Oficial).

Conclusión

El LTV es la cifra que decide cuánto ahorro necesitas y a qué interés te sale la hipoteca. El estándar es el 80 %, así que hay que llegar con un 20 % de entrada más los gastos. Cuanto más bajes ese porcentaje, mejores condiciones consigues.

Y si eres joven y el 20 % se te hace un muro, el aval ICO puede ser justo el empujón que necesitas para llegar al 100 %. Antes de dar nada por imposible, haz números y compara: no todos los bancos aplican el LTV con la misma flexibilidad.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el LTV de una hipoteca? Es el porcentaje del valor de la vivienda que el banco te presta (loan to value). Si una casa vale 200.000 € y te prestan 160.000 €, tu LTV es del 80 %. Cuanto más bajo sea, menos riesgo asume el banco y mejores condiciones sueles conseguir.

¿Sobre qué valor se calcula el LTV, el precio o la tasación? Sobre el menor de los dos. Si compras por 200.000 € pero la tasación sale en 180.000 €, el banco aplica su porcentaje sobre 180.000 €. Por eso una tasación baja puede obligarte a poner más dinero de tu bolsillo.

¿Por qué los bancos solo financian el 80 %? Para dejarse un margen de seguridad con la vivienda como garantía y porque ese 20 % de entrada demuestra tu capacidad de ahorro. En primera vivienda el tope habitual es el 80 %; en segunda residencia o inversión baja al 60-70 %.

¿Cómo afecta el LTV al tipo de interés? Cuanto más bajo es tu LTV, mejor tipo te ofrece el banco, porque asume menos riesgo. Un LTV del 60-70 % suele acceder a las mejores condiciones, mientras que uno cercano al 90-100 % es más difícil de conseguir y suele venir con un interés más alto.

¿Puedo conseguir una hipoteca al 100 %? Es difícil por la vía normal, pero posible. Los jóvenes menores de 36 años y las familias con menores a cargo pueden llegar al 100 % con el aval ICO, que cubre hasta el 20-25 % del valor. También existen algunas ofertas al 90-95 %, normalmente con un tipo peor.

¿Cómo puedo bajar mi LTV? Aportando más entrada, negociando a la baja el precio de compra, cuidando que la tasación no salga baja o sumando garantías adicionales. Bajar de tramo (por ejemplo, del 80 % al 70 %) puede mejorarte el tipo de interés de toda la hipoteca.