TIN y TAE: qué son y en qué se diferencian

El TIN y la TAE son las dos cifras que más se repiten en cualquier oferta de hipoteca. Se parecen, van juntas y muchas veces se confunden. Pero miran cosas distintas: una te dice el interés que pagas por el dinero prestado; la otra, lo que te cuesta la hipoteca de verdad, con todos los gastos incluidos.

Saber diferenciarlas es lo que te deja comparar dos ofertas sin llevarte sorpresas. Un banco puede enseñarte un TIN bajísimo y luego cobrarte comisiones y productos que disparan el coste real. Aquí te explicamos qué es cada una, qué incluye la TAE y cuál mirar cuando pones dos hipotecas una al lado de la otra.

Qué es el TIN

TIN son las siglas de Tipo de Interés Nominal. Es el porcentaje que el banco te cobra por prestarte el dinero. Ni más ni menos.

Si pides 150.000 € a un TIN del 3 %, ese 3 % es lo que pagas por usar ese dinero cada año. Es el número que marca tu cuota mensual junto con el plazo.

El TIN no incluye nada más. No cuenta las comisiones, ni el seguro que te pide el banco, ni los gastos de la operación. Por eso, mirar solo el TIN para comparar es quedarse a medias: te dice el interés, pero no lo que acabas pagando en total.

En una hipoteca fija, el TIN es el mismo durante toda la vida del préstamo. En una variable, se calcula sumando el Euríbor más un diferencial, y cambia cada vez que se revisa.

Qué es la TAE y qué incluye

TAE son las siglas de Tasa Anual Equivalente. Es el número que te dice cuánto te cuesta la hipoteca de verdad en un año, expresado en porcentaje.

La TAE parte del TIN y le suma el resto de gastos asociados al préstamo:

• La comisión de apertura, si la hay.
• Otras comisiones ligadas a la operación.
• El coste de los productos que el banco te obliga a contratar para darte ese interés, como algunos seguros.

Al meter todo eso, la TAE casi siempre sale más alta que el TIN. Cuanto mayor sea la diferencia entre las dos, más gastos y vinculaciones lleva esa hipoteca por detrás.

Ojo con una cosa: la TAE incluye los productos que el banco exige para bonificarte el tipo, pero no siempre refleja lo que a ti te cuesta mantenerlos año tras año. Un seguro de hogar puede entrar barato en el cálculo el primer año y encarecerse después. La TAE es una foto muy útil, pero conviene leer también la letra pequeña.

Ejemplo: misma hipoteca, distinta TAE

Imagina dos hipotecas con el mismo TIN. Las dos te ofrecen un 3 % a 25 años sobre 150.000 €. Sobre el papel, idénticas. En la práctica, no.

Banco A: TIN 3 %, sin comisión de apertura y sin productos obligatorios. Su TAE se queda muy cerca del TIN, en torno al 3,1 %.

Banco B: TIN 3 %, comisión de apertura del 1 % (1.500 €) y un par de seguros obligatorios para mantener ese tipo. Su TAE se dispara por encima del 3,6 %.

Mismo TIN, misma cuota base… y aun así el banco B te sale bastante más caro por el camino. Ese salto es justo lo que te avisa la TAE y lo que el TIN, por sí solo, te esconde.

(Las cifras de este ejemplo son ilustrativas: sirven para ver el mecanismo, no son una oferta concreta.)

Cuál mirar para comparar ofertas

Para comparar dos hipotecas, la TAE es tu mejor punto de partida, porque mete todos los gastos en un mismo número. Pero tiene truco: solo vale si comparas peras con peras.

La TAE de una hipoteca fija y la de una variable no se pueden comparar directamente, porque la variable calcula su TAE con un Euríbor estimado que irá cambiando. Y entre dos ofertas del mismo tipo, fíjate también en qué productos te obligan a contratar y cuánto te costarán a la larga.

Un buen orden para no perderte:

1. Mira la TAE para tener el coste real de un vistazo.
2. Compara el TIN para ver el interés puro.
3. Revisa comisiones y vinculaciones una a una.
4. Calcula qué pasa si algún día quitas los productos vinculados.

Si quieres ver de un vistazo el TIN y la TAE de las distintas entidades, puedes comparar las hipotecas de cada banco y ordenar por lo que de verdad te interesa.

Conclusión

El TIN te dice el interés. La TAE te dice el coste real con todo dentro. Para comparar bien, empieza siempre por la TAE, pero no te quedes ahí: baja al detalle de comisiones y vinculaciones antes de firmar. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden costarte miles de euros de diferencia, y esa diferencia casi siempre se ve antes en la TAE.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor una hipoteca con TIN bajo o con TAE baja? Fíjate en la TAE, porque incluye todos los gastos. Un TIN bajo con muchas comisiones y seguros obligatorios puede acabar saliéndote más caro que un TIN algo mayor sin apenas vinculaciones. La TAE te lo deja ver de un vistazo.

¿Por qué la TAE es más alta que el TIN? Porque la TAE suma al interés (el TIN) el resto de gastos: comisión de apertura, otras comisiones y los productos que el banco te obliga a contratar. Al añadir todo eso, el porcentaje sube. Si la diferencia entre TIN y TAE es grande, esa hipoteca lleva bastantes gastos por detrás.

¿La TAE incluye los seguros de la hipoteca? Incluye los seguros y productos que el banco te exige contratar para darte ese tipo de interés. No incluye los que contratas por tu cuenta de forma voluntaria. Ojo, porque algunos seguros entran baratos el primer año y se encarecen después, y eso la TAE inicial no siempre lo refleja.

¿Puedo comparar la TAE de una hipoteca fija con la de una variable? Directamente no. La TAE de una variable se calcula con un Euríbor estimado que irá cambiando, así que es una previsión, no un dato cerrado. Para comparar fija con variable hay que mirar escenarios, no solo la TAE de partida.

¿Dónde veo el TIN y la TAE de mi hipoteca? Aparecen en la FEIN (la Ficha Europea de Información Normalizada), el documento que el banco está obligado a darte antes de firmar. Ahí figuran el TIN, la TAE y el desglose de gastos y productos vinculados.

¿La TAE es lo único que debo mirar para elegir hipoteca? Es el mejor punto de partida, pero no lo único. Compara también el TIN, las comisiones concretas y qué productos te obligan a mantener y durante cuánto tiempo. La TAE resume, pero el detalle está en la letra pequeña.