Noticia · 12 mayo 2026 · 5 min
El esfuerzo para comprar vivienda en España toca el umbral de riesgo del Banco de España
Comprar una vivienda media en España exige 7,8 años de salario íntegro, según Sociedad de Tasación (1T 2026). El Banco de España fija el esfuerzo teórico anual en el 35,5%, justo por encima de su umbral de riesgo, mientras la accesibilidad cae 3,4 puntos.
Comprar una vivienda media en España exige 7,8 años de salario íntegro al cierre del primer trimestre de 2026, un 3,6% más que un año antes (Sociedad de Tasación, 30 de marzo de 2026). El esfuerzo teórico anual para una hipoteca alcanza el 35,5% al cierre de 2025, según el Banco de España, por encima del 35% que el supervisor toma como umbral de riesgo.
Es la primera vez desde 2011 que la ratio precio vivienda/renta bruta disponible se acerca a los 8 años (BdE, 4T 2025), y el Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación cae a 84 puntos, por debajo del umbral de equilibrio.
La lectura para el comprador es clara: aunque los tipos de los nuevos préstamos siguen bajos (2,88% medio, INE febrero 2026), el precio sube más rápido que los salarios.
Qué dice el Banco de España: el esfuerzo cruza el 35%
El indicador de esfuerzo teórico anual del Banco de España mide qué porcentaje de la renta familiar disponible se destinaría a las cuotas del primer año de una hipoteca tipo (80% de financiación, plazo medio de mercado). En el cuarto trimestre de 2025 se situó en el 35,5%, justo por encima del 35% que el propio supervisor toma como referencia de riesgo (Banco de España, Síntesis de Indicadores Inmobiliarios, 9 de abril de 2026).
Por encima de ese umbral, el organismo considera que la carga financiera del hogar empieza a comprometer su capacidad de afrontar otros gastos básicos sin recurrir a deuda adicional. En 2023, el mismo indicador estaba en el 37%, pero entonces el factor que empujaba era el coste del Euríbor. Ahora son los precios de compraventa.
La ratio precio de la vivienda sobre renta bruta disponible por hogar, otro de los indicadores que publica el Banco de España, escaló hasta los 8 años en el cuarto trimestre de 2025, frente a los 7,5 con que arrancó el año.
Sociedad de Tasación: 7,8 años de sueldo y accesibilidad a la baja
El Informe de Tendencias de Vivienda Nueva y Usada de Sociedad de Tasación, publicado el 30 de marzo de 2026, cifra en 7,8 años de salario íntegro lo que necesita una persona para comprar una vivienda media en España. Es un 2% más que el trimestre anterior y un 3,6% más que el primer trimestre de 2025.
El mismo informe sitúa el Índice de Accesibilidad en 84 puntos (-3,4% interanual), por debajo del umbral de equilibrio fijado en 100. La consultora interpreta esa caída como un empeoramiento de la capacidad de compra de los hogares, especialmente acusado en zonas con presión de demanda.
Por comunidades autónomas, Madrid lidera el ranking de precio medio con 3.422 €/m² (+8,8% interanual), seguida de Baleares (2.994 €/m²) y Cataluña (2.872 €/m²). Extremadura presenta el mínimo, con 1.024 €/m².
Por qué los tipos hipotecarios bajos no bastan
El tipo medio de las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 2,88% en febrero de 2026, según el INE, con el 64,8% de las operaciones firmadas a tipo fijo. Es un dato claramente inferior al de 2023, cuando el Euríbor presionaba al alza.
Sin embargo, los indicadores de esfuerzo del Banco de España y Sociedad de Tasación apuntan en sentido contrario: el problema se ha desplazado del coste de financiación al precio de la vivienda. Mientras el Índice de Precios de Vivienda del INE creció un 12,9% interanual en el cuarto trimestre de 2025, los salarios medios suben muy por debajo de esa cifra.
La consecuencia para el comprador con hipoteca es doble: necesita más capital de entrada (porque el precio total sube) y, aunque la cuota mensual sea contenida, esa cuota representa una porción mayor de su renta disponible.
Qué mirar antes de firmar
Antes de comprometerse con una hipoteca conviene cruzar tres cifras con la propia situación: el porcentaje de los ingresos netos mensuales que va a la cuota (el Banco de España utiliza el 35% como umbral de riesgo), la relación entre el préstamo solicitado y el valor de tasación (LTV) y los años de salario íntegro que representa el precio total de la vivienda.
El propio Banco de España advierte de que el 11,2% de las nuevas operaciones se firmó con LTV superior al 80% en el cuarto trimestre de 2025, un nivel históricamente alto. Una LTV elevada implica menos colchón ante caídas de precio y mayor dependencia del banco para refinanciaciones futuras.
El siguiente informe trimestral de Sociedad de Tasación, previsto para finales de junio, dará la primera lectura del segundo trimestre de 2026 y permitirá comprobar si la tendencia de empeoramiento se modera o se acelera.
Fuentes
- El precio de la vivienda continuará con subidas cercanas al 7% a mitad del año, según ST — idealista/news (Sociedad de Tasación) · 2026-03-30
- Síntesis de Indicadores Inmobiliarios — Banco de España · 2026-04-09
- Estadística de Hipotecas (H). Febrero 2026. Datos provisionales — INE · 2026-04-24