Quitar un titular de la hipoteca: qué trámite toca según tu caso y cuánto cuesta

Sin el sí del banco no se puede

La hipoteca es un contrato entre el banco y todos los titulares, y ninguno puede salir de él sin que la entidad lo acepte. Da igual lo que diga un convenio de divorcio o un acuerdo privado: frente al banco, los dos seguís debiendo el préstamo entero. El banco solo aceptará si el titular que se queda puede pagar la cuota solo. Por eso el primer paso no es ir al notario, sino pedir al banco que estudie la operación con los ingresos de quien se queda.

Además, la hipoteca y la propiedad son cosas distintas. Salir de la hipoteca no te quita la mitad de la casa, y vender tu mitad no te saca de la hipoteca. Lo correcto es hacer las dos cosas el mismo día, ante el mismo notario.

Tu caso en una tabla

Los tipos de AJD e ITP los fija cada comunidad: consulta los de la tuya en el hub de ITP. Antes de firmar, pide a la notaría o a la gestoría que confirme qué impuesto aplica a tu operación concreta.

Divorcio o separación: novación y extinción de condominio el mismo día

En un divorcio, lo habitual es que uno se quede la vivienda y compense al otro por su parte. Se hacen dos escrituras, a ser posible en la misma cita:

1. Adjudicación de la vivienda o extinción de condominio: el que se queda la casa pasa a ser el único propietario y paga al otro su parte, si hay algo que pagar.
2. Novación de la hipoteca: el banco acepta que el titular que sale deje de ser deudor.

Si estáis casados en gananciales y la vivienda se adjudica al liquidar la sociedad, la operación suele estar exenta de impuestos de transmisión. En separación de bienes o en parejas no casadas, la extinción de condominio tributa normalmente por AJD sobre el valor de la parte que se adquiere.

Nunca firmes la cesión de tu parte de la casa sin cerrar a la vez la salida de la hipoteca: te quedarías sin vivienda y seguirías debiendo el préstamo.

Fallecimiento de un titular

Si fallece uno de los titulares, su parte de la vivienda y su parte de la deuda pasan a sus herederos. Antes de nada, comprueba si había un seguro de vida vinculado a la hipoteca y qué porcentaje del capital cubría por cada titular: si cubría el 100 %, la deuda puede quedar cancelada. Te explicamos cómo funcionan estas pólizas en seguro de vida de la hipoteca.

Si no hay seguro, los herederos pueden aceptar la herencia y seguir pagando, venderla o renunciar a ella. Si el titular superviviente quiere quedarse solo con la hipoteca, tendrá que pedir al banco una novación igual que en un divorcio.

Pareja no casada, amigos o familiares

Cuando no hay matrimonio, la salida pasa por una de estas dos vías:

• Extinción de condominio: uno se adjudica la vivienda entera y compensa al otro. Tributa por AJD y suele ser más barato que una compraventa.
• Compraventa de la mitad: uno le compra al otro su parte. Tributa por ITP sobre el precio de esa mitad.

En los dos casos, quien vende o cede su parte puede tener una ganancia patrimonial en el IRPF si la vivienda vale más que cuando la compró.

Cuánto cuesta: ejemplo con 150.000 € pendientes

Ejemplo orientativo de una pareja no casada con una vivienda de 250.000 € y 150.000 € de hipoteca pendiente, en la que uno se queda la casa:

Sin impuestos, la operación suele quedarse entre 1.500 y 4.000 €. El impuesto puede ser la partida más alta, así que calcúlalo antes de decidir. Tienes el detalle de los gastos de cualquier escritura hipotecaria en gastos de la hipoteca.

Si el banco dice que no

• Cambiar de banco: el titular que se queda pide una hipoteca nueva solo a su nombre en otra entidad, que cancela la anterior. Es una subrogación o una hipoteca nueva, con sus gastos.
• Añadir un avalista o un nuevo titular: si los ingresos no alcanzan, el banco puede aceptar la salida si entra otra persona.
• Ampliar el plazo: bajar la cuota alargando el préstamo puede hacer viable la operación. Revisa antes la edad máxima para pedir una hipoteca.
• Vender la vivienda: si nada de lo anterior funciona, vender y cancelar la hipoteca deja a los dos libres.

Preguntas frecuentes

¿Puedo salir de la hipoteca si mi ex no quiere?

No sin su colaboración y la del banco. Si no hay acuerdo, la vía es judicial: la división de la cosa común, que suele acabar en la venta de la vivienda.

¿Cuánto tarda quitar un titular de la hipoteca?

Entre cuatro y ocho semanas desde que el banco recibe la documentación, si la operación se aprueba sin incidencias.

¿El banco puede cobrarme comisión por la novación?

Puede, si está prevista en el contrato. Revisa la escritura y negocia: en algunas operaciones el banco la reduce o la elimina.

¿Qué pasa si sigo en la hipoteca pero ya no soy propietario?

Sigues debiendo el préstamo entero ante el banco. Además, esa deuda cuenta en tu capacidad de endeudamiento si quieres pedir otra hipoteca.

¿Se puede quitar un titular sin cambiar la propiedad?

Técnicamente sí, si el banco lo acepta, pero es poco habitual y deja una situación confusa: uno es dueño sin deber nada y el otro debe sin ser dueño de toda la casa.