Hipoteca sin ahorros: ¿se puede conseguir?

¿Se puede conseguir una hipoteca sin ahorros?

Sí, aunque es la excepción. Lo normal es que el banco financie hasta el 80 % del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). El 20 % restante, más los impuestos y los gastos de la compraventa, tiene que salir de tus ahorros. Para cubrir ese hueco hay vías concretas: avales públicos, programas autonómicos, avalistas, doble garantía o perfiles que el banco considera de muy bajo riesgo. Ninguna funciona para todo el mundo, así que lo primero es saber cuánto dinero te falta.

Cuánto necesitas ahorrado para un piso de 200.000 € en cada comunidad

La cifra que de verdad importa no es el 20 %, sino el 20 % más los impuestos y los gastos. Y los impuestos cambian mucho según dónde compres. Esta tabla muestra lo que tendrías que aportar por tu cuenta para un piso de segunda mano de 200.000 €:

Supuestos del cálculo: vivienda usada de 200.000 €, entrada del 20 % (40.000 €), tipo general de ITP sin bonificaciones según la tabla de nuestra calculadora de ITP (revisión de enero de 2026) y 2.000 € de gastos estimados de notaría, registro, gestoría y tasación de la compraventa. Ceuta y Melilla tienen bonificaciones propias y no se incluyen.

La diferencia entre comunidades es de hasta 12.000 € para la misma vivienda. Si eres joven, compras tu primera vivienda habitual o tienes familia numerosa, muchas comunidades aplican tipos reducidos: consulta la página de tu comunidad en el hub de ITP.

La entrada: el 20 % que no financia el banco

Los bancos españoles trabajan con un límite general del 80 % de LTV (la relación entre el préstamo y el valor de la vivienda) para primera residencia. Si la tasación sale por debajo del precio pactado, la diferencia también la pones tú. Tienes más detalle en nuestra guía sobre el LTV de la hipoteca.

Impuestos: ITP en segunda mano, IVA y AJD en obra nueva

En vivienda usada pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad. En obra nueva pagas IVA (10 % en vivienda libre) más Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también depende de la comunidad. En obra nueva, por tanto, la cifra suele ser igual o más alta que en la tabla.

Notaría, registro, gestoría y tasación

Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la escritura de la hipoteca. Tú pagas la tasación y los gastos de la escritura de compraventa. Los tienes desglosados en gastos de la hipoteca: quién paga qué.

Si no llegas: 6 vías y para quién encaja cada una

1. Aval ICO para jóvenes y familias

La línea de avales del ICO para la compra de primera vivienda está pensada para menores de 36 años y para familias con menores a cargo. El Estado avala una parte del préstamo, de forma que el banco puede financiar hasta el 100 % del precio. Tiene límites de ingresos y de patrimonio, y solo funciona con los bancos adheridos. Lo que no cubre son los impuestos ni los gastos: con la tabla de arriba, en un piso de 200.000 € seguirías necesitando entre 10.000 y 22.000 € según la comunidad. Antes de contar con ella, comprueba en la web del ICO que la línea sigue abierta y qué entidades participan.

2. Brokers con acceso a ofertas especiales

Algunos brokers hipotecarios trabajan con acuerdos con varias entidades y tienen acceso a ofertas que el banco no publica en su web. Entre ellas, financiación por encima del 80 % para perfiles con ingresos estables y poco endeudamiento. No es una vía distinta a las demás, sino una forma de llegar a ellas con más opciones: presentan tu caso a varias entidades a la vez y saben cuál tiene más margen con un perfil como el tuyo. Antes de elegir uno, comprueba que está inscrito en el registro de intermediarios de crédito inmobiliario del Banco de España y pregunta si cobra honorarios y en qué momento. Tienes más contexto en qué es un broker hipotecario y cómo funciona.

3. Hipoteca joven de tu comunidad

Varias comunidades tienen programas propios para jóvenes, como Mi Primera Vivienda en Madrid, que permiten financiar hasta el 95 % con bancos adheridos. Las condiciones cambian cada año (edad máxima, precio máximo de la vivienda, empadronamiento), así que revisa la convocatoria vigente en la web de tu comunidad.

4. Avalista o doble garantía

Con un avalista, otra persona responde con su patrimonio si tú no pagas. Con la doble garantía, se hipoteca también otra vivienda (normalmente la de tus padres) para cubrir el tramo que excede el 80 %. La doble garantía es más fácil de limitar: se puede pactar que esa segunda vivienda se libere cuando hayas amortizado una parte del préstamo. En ambos casos, quien te respalda asume un riesgo real.

5. Vivienda de banco o financiación por encima del 80 %

Los bancos que venden inmuebles propios a veces financian hasta el 100 % para darles salida. Y algunas entidades estudian más del 80 % para perfiles muy solventes: funcionarios, contratos indefinidos con antigüedad, ingresos altos y sin otras deudas. Suele venir acompañado de más vinculaciones o de un tipo algo más alto.

6. Plan de ahorro de 6 a 12 meses

Si te faltan pocos miles de euros, a veces lo más barato es esperar. Un objetivo concreto (la cifra de tu comunidad en la tabla), una cuenta separada y una fecha te dan algo más: el banco ve capacidad de ahorro, que también cuenta en el estudio.

Qué mira el banco cuando no aportas ahorros

Cuando el préstamo se acerca al 100 %, el banco se fija todavía más en tres cosas:

• Estabilidad de ingresos: tipo de contrato, antigüedad y sector.
• Endeudamiento: que la cuota, sumada a otros préstamos, no pase del 30-35 % de tus ingresos netos.
• Comportamiento financiero: ausencia de impagos, de descubiertos y de préstamos rápidos en los últimos meses.

Puedes comprobar qué precio encaja con tus ingresos en nuestra calculadora de qué casa puedo permitirme. Si eres mayor de 40, revisa también la edad máxima para pedir una hipoteca, porque el plazo afecta a la cuota.

Errores que frenan la operación

• Reservar la vivienda antes de saber cuánto te financian. Si la tasación sale baja, las arras pueden perderse.
• Contar solo con el 20 %. Los impuestos y gastos suelen sumar entre un 8 % y un 12 % más.
• Pedir préstamos personales para la entrada. El banco los verá y bajarán tu capacidad de endeudamiento.
• Ir a un solo banco. Cada entidad tiene su política de riesgos, y con poco ahorro las diferencias son grandes.

Preguntas frecuentes

¿Puedo conseguir una hipoteca del 100 % sin ningún ahorro?

Es muy difícil. Incluso con una hipoteca del 100 % necesitas dinero para el ITP o el IVA y para los gastos de la compraventa, que en un piso de 200.000 € van de unos 10.000 a 22.000 € según la comunidad.

¿El aval ICO cubre también los impuestos y los gastos?

No. El aval cubre una parte del préstamo para que el banco pueda financiar hasta el 100 % del precio, pero los impuestos y los gastos los sigue pagando el comprador.

¿Cuánto tengo que cobrar para una hipoteca de 160.000 €?

Con un tipo del 2,9 % a 30 años, la cuota ronda los 666 € al mes. Si el banco aplica el límite del 35 % de endeudamiento, necesitarías unos ingresos netos de alrededor de 1.900 € al mes, sin otras deudas.

¿Cuentan las donaciones de familiares como ahorro?

Sí, si están justificadas. El banco querrá ver de dónde sale el dinero, así que conviene hacer la donación por transferencia y con tiempo. Ten en cuenta que puede tributar en el Impuesto de Donaciones según la comunidad.

¿Me ayuda un broker si no tengo ahorros?

Puede ayudarte a encontrar la entidad con más margen para tu perfil, pero no hace milagros: si los ingresos o el endeudamiento no encajan, ningún banco aprobará el 100 %. Pide siempre que te expliquen por escrito sus honorarios.