Derecho de tanteo y retracto: qué es y cuándo se aplica

¿Estás viviendo de alquiler? Entonces debes saber que puedes adquirir en posesión el inmueble antes de que el vendedor decida sacarlo al mercado, además de poder reclamar posteriormente si se hace una oferta a terceros que no coincida con la que se te ofreció. 

Si te interesa lo que te acabamos de contar, en este nuevo artículo de  Hipotecas Online te aclaramos todo lo relativo al funcionamiento de los derechos de tanteo y retracto. ¡Sigue leyendo! 

¿Qué son los derechos de tanteo y retracto? 

Como hemos mencionado previamente, los derechos de tanteo y de retracto permiten al inquilino de una vivienda en alquiler, adquirir el inmueble con prioridad si el arrendador decide ponerlo a la venta. 

El arrendatario también puede reclamar la propiedad de la casa cuando vaya a venderse a un tercero si no se respeta su derecho de adquisición preferente. 

A continuación, detallamos de qué características parte cada derecho en concreto: 

Derecho de tanteo 

Permite al inquilino de la vivienda adquirirla de forma preferente en caso de que se ponga a la venta. Las condiciones serán similares a las de un tercero, pero la venta de la casa se realizará a su favor. En este caso, evidentemente, el inquilino deberá pagar el importe pactado para la venta. 

El arrendatario tiene un plazo de 30 días naturales para informar al propietario de que quiere adquirir su derecho al tanteo de la vivienda, que empiezan cuando se notifique la intención de venta.  

Además, la adquisición de este derecho implica que el propietario de la vivienda realice, mediante notaría, dos comunicaciones obligatorias: 

• El precio de venta pactado.
• Los datos del comprador potencial, sea cual sea. 

Derecho de retracto

El derecho de retracto se ejerce después de la venta del inmueble y afecta a los propietarios en caso de descuidarse y cometer fallos como: 

• No ofrecer a sus inquilinos en régimen de alquiler la vivienda de forma preferente al venderla.
• Disponer condiciones menos favorables a los inquilinos y modificarlas a la hora de negociar con un tercero. Si se da la situación, el arrendatario puede reclamar su derecho a adquisición preferente. 

Sin embargo, los inquilinos del inmueble deben ser rápidos en reclamar su derecho, dado que —como se ha adelantado con anterioridad— solo es vigente durante 30 días naturales.

Diferencias que hay que tener en cuenta 

Es importante aclarar que la adquisición del derecho de tanteo automáticamente implica la adquisición del derecho de retracto, pero no al revés. 

Ambos derechos se distinguen por el momento en que se actúa: el de retracto anula la compraventa porque implica que no se ha respetado el derecho de tanteo con anterioridad. 

¿Cuándo pueden ejercerse el tanteo y el retracto?

Estos derechos pueden ejercerse, por norma general, siempre que exista un contrato de alquiler enmarcado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), amparando al arrendatario de la vivienda. Concretamente, se regula en el artículo 25 de dicha ley. 

Asimismo, también puede ejercerse en otro tipo de situaciones: el copropietario de un inmueble puede reclamarlo si los otros copropietarios deciden iniciar su venta sin ofrecerle su porción de la propiedad. Este derecho es conocido como derecho de tanteo y retracto proindiviso. 

Por último, este derecho también puede aplicarse en fincas rústicas. Pueden acudir al derecho de tanteo y retracto aquellos propietarios de tierras colindantes de fincas no superiores a una hectárea. En este caso, se trata del derecho de tanteo y retracto en fincas rústicas colindantes, amparado por la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR). 

¿Cuándo no pueden aplicarse estos derechos?

• Si el inmueble que se vende sale al mercado junto a otras propiedades que forman parte del mismo.
• Si se realiza una venta conjunta de pisos o locales a un mismo comprador, aunque pertenezca a diferentes propietarios. 

 

¿Se puede renunciar a estos derechos? 

El inquilino siempre puede renunciar al derecho de tanteo si no le interesa adquirir la vivienda, incluyendo una cláusula de renuncia en el contrato de alquiler. De esta manera, el vendedor se asegura la compra sin obstrucciones a un tercero y el inquilino puede permanecer en la vivienda hasta que finalice su contrato. 

También puede subrogarse la venta de un propietario al otro, siempre respetando el contrato de alquiler vigente antes de que se realice la venta del inmueble. 

Por último, es relevante destacar que la renuncia puede realizarse previamente a la venta, estableciendo una cláusula pactada desde el inicio del contrato, si el inquilino tiene claro que no va a querer acceder al tanteo. 

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